“錢荒”席卷上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
11月26日，包括銀行、擔(dān)保、證券、基金公司、投資、融資租賃、小貸、互聯(lián)網(wǎng)金融等金融業(yè)態(tài)的共計(jì)60余家機(jī)構(gòu)聚集在上海某園區(qū)，時(shí)隔幾日，在上海市經(jīng)信委、上海市金融辦和閘北區(qū)人民政府的撮合下，市北高新、張江集團(tuán)等上海園區(qū)高管，申銀萬國(guó)、民生銀行等一眾金融機(jī)構(gòu)高管聚首上海市北高新園區(qū)，共議的正是園區(qū)錢事。
園區(qū)轉(zhuǎn)型 催生3萬億資金缺口
上海市經(jīng)濟(jì)信息化委工業(yè)管理處處長(zhǎng)周強(qiáng)估計(jì)，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資金需求量將超過3萬億。這個(gè)數(shù)字從何而來?謀求轉(zhuǎn)型是產(chǎn)業(yè)園區(qū)資金饑渴癥的重要起因。
粗略估算，上海擁有約1000平方公里的產(chǎn)業(yè)用地，包括已建成的產(chǎn)業(yè)園區(qū)753平方公里、倉儲(chǔ)用地77平方公里;預(yù)計(jì)可新增的產(chǎn)業(yè)用地120平方公里;以及部分研發(fā)總部和商務(wù)辦公用地;這些產(chǎn)業(yè)用地的發(fā)展?fàn)顩r良莠不齊，平均來看，2013年上海全市工業(yè)用地單位產(chǎn)值約為70億，但部分園區(qū)的單位產(chǎn)值不足20億。“上海工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)值統(tǒng)計(jì)數(shù)字是5.5萬億(合計(jì)二、三產(chǎn))，單講工業(yè)產(chǎn)值為2.4萬億，漕河涇、張江等做得好的園區(qū)，單位產(chǎn)值能達(dá)到200億/平方公里，這意味著，有相當(dāng)一部分園區(qū)徘徊在土地利用的極低水平線上”，上實(shí)城開董事局主席倪建達(dá)說。
2013年10月，上海市人民政府辦公廳印發(fā)了《上海市工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)三年行動(dòng)計(jì)劃(2013-2015年)》，建設(shè)具有“新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新技術(shù)和新模式的“新型園區(qū)”被明確提出，對(duì)資金的渴求也成為“剛需”。
周強(qiáng)將上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資金需求劃分為三個(gè)“一萬億”。
“一級(jí)開發(fā)層面，按照三分之二計(jì)算，意味著三四百平方公里的產(chǎn)業(yè)園區(qū)要轉(zhuǎn)型升級(jí)，目前存量土地廠房的回購價(jià)格在100-200萬/畝，如果政府來騰籠換鳥、收儲(chǔ)，整個(gè)一級(jí)開發(fā)回購市場(chǎng)的資金需求量就在1萬億以上。”
“二級(jí)運(yùn)營(yíng)層面，上海產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)強(qiáng)度不高，容積率約在0.6左右，未來產(chǎn)業(yè)用地的容積率提升是必然趨勢(shì)，假設(shè)容積率提升50%到0.9，提升100%到1.2，按照2000元—3000元的開發(fā)成本來算，這個(gè)融資需求又在1萬億以上。”
“第三個(gè)層面，企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的投融資需求。如果一級(jí)土地開發(fā)建設(shè)、園區(qū)載體建設(shè)和開發(fā)運(yùn)營(yíng)通過金融助力被有效打通，培育和引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，新增大量新企業(yè)，也將產(chǎn)生巨量的資金需求”。
雙重約束 舊模式難以為繼
錢從哪里來?
“以前不管是地方商業(yè)銀行，還是四大國(guó)有銀行，只要政府融資，基本上都會(huì)全力以赴支持，現(xiàn)在難了，融資平臺(tái)要關(guān)掉，不能新增，還要對(duì)原來的債務(wù)提出還款計(jì)劃，這對(duì)園區(qū)建設(shè)是一個(gè)挑戰(zhàn)”，倪建達(dá)指出。
對(duì)大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，開發(fā)建設(shè)資金多依靠土地融資和政府投入獲得，通過平臺(tái)公司募集，以新貸款覆蓋舊貸款滾動(dòng)開發(fā)。
2014年，《預(yù)算法》修訂及《關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見出臺(tái)》(國(guó)發(fā)[2014]43號(hào)文)對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)舊有的融資模式構(gòu)成影響。所謂的43號(hào)文，其主要內(nèi)容包括，建立“借、用、還”相統(tǒng)一的地方政府性債務(wù)管理機(jī)制;賦予地方政府依法適度舉債融資權(quán)限;推廣使用政府與社會(huì)資本合作模式(PPP);剝離融資平臺(tái)公司政府融資職能，融資平臺(tái)公司不得新增政府債務(wù);政府債務(wù)不得通過企業(yè)舉借，企業(yè)債務(wù)不得推給政府償還。
中國(guó)投資咨詢公司蔣學(xué)偉介紹，在運(yùn)作機(jī)制上，政府性的園區(qū)開發(fā)公司實(shí)質(zhì)上是一種地方投融資平臺(tái)，將受到43號(hào)文的影響。目前，園區(qū)開發(fā)主要包括兩種方式：一是政府主導(dǎo)，一是市場(chǎng)主導(dǎo)，前者最為普遍。政府通過招商引資、土地出讓等方式引入企業(yè)，在園區(qū)設(shè)立具有行政管理功能的管委會(huì)，同時(shí)設(shè)立國(guó)有開發(fā)公司，通過開發(fā)公司實(shí)現(xiàn)開發(fā)意圖。上海的張江高科技園區(qū)、陸家嘴金融區(qū)、上海臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)等，都由相應(yīng)的開發(fā)區(qū)公司進(jìn)行開發(fā)，包括上海張江集團(tuán)、上海陸家嘴集團(tuán)、上海臨港經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)等。
“國(guó)務(wù)院43號(hào)文，將長(zhǎng)久影響各級(jí)政府的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作模式，對(duì)省市以及區(qū)政府、鎮(zhèn)政府來說，效應(yīng)越來越明顯，將來地方融資平臺(tái)受到約束、地方債使用受到限制，在合乎監(jiān)管的前提下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何和金融機(jī)構(gòu)做好對(duì)接，是個(gè)大挑戰(zhàn)”，周強(qiáng)指出。
在這種情況下，要獲得園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)所需要的資金，探索投融資體制創(chuàng)新，發(fā)掘與金融機(jī)構(gòu)的合作機(jī)會(huì)以及引導(dǎo)社會(huì)資本的進(jìn)入，就成為必然。“上海市經(jīng)信委、上海市金融辦籌劃搭建的上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)沙龍平臺(tái)，其目的就是要?jiǎng)訂T社會(huì)力量共同參與推動(dòng)本市產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展工作”，上海市經(jīng)信委副主任徐子瑛說。
多重掣肘 資金閉環(huán)難題待解
產(chǎn)業(yè)園區(qū)的巨額資金需求被推向市場(chǎng)，如何找錢?
國(guó)務(wù)院近日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》也提出，支持國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)同投資機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、擔(dān)保機(jī)構(gòu)及商業(yè)銀行合作，建立投保貸序時(shí)融資安排模式，并鼓勵(lì)有條件的經(jīng)開區(qū)探索與社會(huì)資本共辦“區(qū)中園”。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，當(dāng)前，園區(qū)開發(fā)公司的融資渠道較為單一，政府資金及銀行類資產(chǎn)占據(jù)主要比重，資產(chǎn)負(fù)債率高，融資成本高。
在此條件下，金融混搭，使用多元多層次的資本是最直接的路徑。開發(fā)貸、商業(yè)貸款、信托類融資貸款、險(xiǎn)資的債權(quán)計(jì)劃或資產(chǎn)支持計(jì)劃、證券公司的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃、各類理財(cái)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)化投資以及各種房地產(chǎn)投資基金(包括境外)資金，都可以為園區(qū)融資所用，并根據(jù)不同的特性，形成金融產(chǎn)品組合。
謀求運(yùn)營(yíng)公司上市則可打通園區(qū)的直接融資渠道。近期，上海臨港集團(tuán)擬打包旗下部分園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)借殼上市，在上海，園區(qū)開發(fā)類的上市公司還包括市北高新、外高橋、浦東金橋等。臨港集團(tuán)董事長(zhǎng)劉家平在接受媒體采訪時(shí)指出，臨港集團(tuán)還將考慮建立園區(qū)開發(fā)基金，“以前我們主要向銀行貸款，現(xiàn)在考慮的是能不能把社會(huì)上的資源和國(guó)資對(duì)接，這樣可以有效降低我們的負(fù)債率。”
在香港上市的上實(shí)城開還把目光鎖定境外資本。上實(shí)城開今年收購了上海世貿(mào)商城，“收購價(jià)是45億港元，現(xiàn)今營(yíng)業(yè)收入3.6億，也就是說收益率在7-8%之間，扣掉一些硬性費(fèi)用，收益率只有4%左右，放在國(guó)內(nèi)顯然沒法做”，倪建達(dá)介紹，“但我們?cè)诤Ｍ饨璧搅?.98%的資金，只要收益可以覆蓋這3.98%，就有盈利。”
而要獲得資本的青睞，產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目“可融資”是前置條件。
中投發(fā)展參與了昌平新城科技商務(wù)區(qū)(TBD)的開發(fā)，該園區(qū)占地55平方公里，為一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)。中投發(fā)展有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)陳良秋認(rèn)為，新形勢(shì)下，必須從“園區(qū)開發(fā)投資主體能融資”向“園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可融資”轉(zhuǎn)變。陳良秋指出，“無論做大的園區(qū)還是園中園項(xiàng)目，都要關(guān)注項(xiàng)目本身的可融資性”。“可融資”意味著項(xiàng)目要回歸金融的本質(zhì)，捋順現(xiàn)金流、損益、開發(fā)時(shí)序等關(guān)鍵問題。以此為前提，金融的切入才是順當(dāng)?shù)?。在這個(gè)角度理解，曾經(jīng)被忽視的“資本規(guī)劃”當(dāng)成為園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)主體的必備技能，且“資本規(guī)劃”應(yīng)被前置，與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“空間規(guī)劃”和“產(chǎn)業(yè)規(guī)劃”有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)“三規(guī)合一”。
資產(chǎn)證券化則是形成園區(qū)融資閉環(huán)的重要一環(huán)，甚至是產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資的終極出路。
“要拉長(zhǎng)舊有的鏈條，形成一級(jí)開發(fā)、二級(jí)建設(shè)、三級(jí)運(yùn)營(yíng)和四級(jí)的資產(chǎn)證券化或金融產(chǎn)品化，保證投資從現(xiàn)金回到現(xiàn)金，形成資金閉環(huán)”，陳良秋指出，否則，大量資金積壓在園區(qū)無法滿足回報(bào)要求，資金供應(yīng)就會(huì)出現(xiàn)問題。
這種模式實(shí)際上已有較成熟的運(yùn)作范本。國(guó)際范圍內(nèi)，以普洛斯、嘉民、豐樹等為代表的一批工業(yè)地產(chǎn)商，近年間快速發(fā)展，其背后的金融杠桿就功不可沒——通過資產(chǎn)打包、REITs等金融渠道對(duì)接資產(chǎn)證券化，快速有效地解決資金問題。這種模式廣為國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)學(xué)習(xí)和推崇。不過，由于行業(yè)環(huán)境和相關(guān)法律配套并不健全，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資產(chǎn)證券化在國(guó)內(nèi)尚處于摸索階段。
對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的融資困境而言，資金閉環(huán)不關(guān)恐難突圍。
