幾乎沒人再質(zhì)疑產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將接盤傳統(tǒng)房企的黃金盛世。
對(duì)于接下來的行業(yè)預(yù)期，典型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商表現(xiàn)出總體樂觀的態(tài)度，部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商甚至給出了2015滿分的預(yù)期。
在搜狐焦點(diǎn)產(chǎn)業(yè)新區(qū)主辦的“2015中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)高端論劍”活動(dòng)上，來自上海市政府的代表以及來自聯(lián)東集團(tuán)、恒生科技園、綠地集團(tuán)、寶藍(lán)股份和首農(nóng)中科電商谷的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商代表，對(duì)于2014年的行業(yè)信心分別給出8分、8分、7分、10分、6分和10分的答案。而對(duì)于2015的行業(yè)預(yù)期，上海市政府代表、綠地集團(tuán)和首農(nóng)中科電商谷都給出滿分10分答案；聯(lián)東集團(tuán)、恒生科技園與寶藍(lán)股份均給出7分預(yù)期。
政府表態(tài)：2015產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)滿分十分
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展向來與政府和政策密不可分。上海政府代表對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的判斷從2014年8分一躍到2015年的滿分。上海市經(jīng)濟(jì)和信息化委員會(huì)工業(yè)區(qū)管理處處長周強(qiáng)解釋到：2014年的行業(yè)是“迷茫”的；而2015年的滿分則在表明信心。
周強(qiáng)認(rèn)為，2014年有三個(gè)轉(zhuǎn)型導(dǎo)致了行業(yè)的“迷茫”：行業(yè)的轉(zhuǎn)型；產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和政策的轉(zhuǎn)型。“對(duì)于2015年打了滿分，這表明一種信心，這種信心也是來自于三個(gè)方面。”周強(qiáng)認(rèn)為2015的行業(yè)信心主要建立在以下基礎(chǔ)上：一是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型空間非常大；二是全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)空間非常大；三是外招轉(zhuǎn)向內(nèi)孵，地方政府正從“重招商”向“招商培育并重”轉(zhuǎn)變。
寶藍(lán)給出2015最低分：4分空間待填
除有積極看法，亦有謹(jǐn)慎看待的。剛剛拿下北京“動(dòng)批”改造大單的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商寶藍(lán)股份給出6分最低分。在“2015中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)高端論劍”活動(dòng)上寶藍(lán)股份總裁劉寶廷認(rèn)為2014年的6分基于兩點(diǎn)：一是以互聯(lián)網(wǎng)為代表的新興產(chǎn)業(yè)正在大力發(fā)展，二是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營已經(jīng)進(jìn)入了市場化。而剩余的4分則是我國工業(yè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)從3.0向4.0轉(zhuǎn)型還未完成的那部分空間，待填。而2015年7分的判斷，也恰是以上兩因素的進(jìn)一步深化：新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展會(huì)越快；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場化也會(huì)越強(qiáng)。“6分和7分不代表悲觀，而是代表著一種謹(jǐn)慎的樂觀，代表著從一線城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行情，也代表著對(duì)三四線城市的判斷。”
恒生科技園：2015行業(yè)競爭更嚴(yán)酷
同樣持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度的還有恒生科技園。恒生科技園總裁楊萍對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)2014和2015均給出7分。楊萍認(rèn)為，”產(chǎn)業(yè)園發(fā)展剛剛起步，完全沒有到頂峰，7分表示我們的謹(jǐn)慎樂觀和對(duì)這個(gè)行業(yè)的希望。”為什么兩年打同樣的分呢?楊萍認(rèn)為，站在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營商角度而言，2015較2014競爭更加嚴(yán)酷，是要減分的；但由于競爭者的能力不一，對(duì)于積淀好的運(yùn)營商來說，其競爭優(yōu)勢(shì)補(bǔ)齊了外部環(huán)境的惡劣。
“民營元老”潑涼水：不是紅燒肉是啃骨頭
唯一認(rèn)為明年行業(yè)信心會(huì)下降的是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的“民營元老”——聯(lián)東集團(tuán)。聯(lián)東集團(tuán)副總裁梁環(huán)宇給出2014年8分，2015年7分的判斷。理由有三：一是宏觀經(jīng)濟(jì)會(huì)持續(xù)探底；二是政策會(huì)逐步收緊；另外，競爭加劇進(jìn)入白熱化。梁環(huán)宇認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來是有可為的，但這個(gè)市場畢竟是小眾市場，不會(huì)像住宅和商業(yè)那么龐大。“前些年工業(yè)土地放量存量是比較大的，所以早期的實(shí)體企業(yè)基本上都有地了。我們做的是企業(yè)增量的需求，所以我認(rèn)為整個(gè)操作難度會(huì)比住宅商業(yè)更大，整個(gè)市場容量要小于傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，加上一些外部因素，所以我認(rèn)為峰值不高。”而對(duì)于外圍因素，梁環(huán)宇認(rèn)為“威脅大于競爭”。
梁環(huán)宇也告誡新進(jìn)者：“這不是紅燒肉業(yè)務(wù)，而是啃骨頭業(yè)務(wù)，所以要想清楚，不要掛羊頭賣狗肉。要有真功夫才能啃得了，啃骨頭是要帶工具的，是要有好心態(tài)的，也不能今天啃不著肉明天就不干了。”
“非標(biāo)行業(yè)”2015信心十足
將自己比作“非標(biāo)行業(yè)”涌入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的首農(nóng)中科電商谷和綠地集團(tuán)，均給出雙十分，對(duì)夠和未來信心都滿分，其依據(jù)何來？
作為“小而美”的代表，北京中科電商谷投資有限公司總經(jīng)理康京圍表示，自己進(jìn)入行業(yè)不滿三年，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的新兵，不好高騖遠(yuǎn)，項(xiàng)目好，信心就滿。北京第二機(jī)場落戶項(xiàng)目附近，中科電商谷跟著受益。項(xiàng)目小，人員少，但相對(duì)來說溝通效率高。探索金融創(chuàng)新和集約服務(wù)，中科電商谷正在通過整合資源來降低租金。“拼服務(wù)賺好評(píng)”的心態(tài)讓康京圍覺得，對(duì)于園區(qū)的過去和未來均信心滿滿。
綠地做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：布局空港和地鐵經(jīng)濟(jì)
而對(duì)于登上住宅地產(chǎn)龍頭寶座的綠地就又另當(dāng)別論了。綠地集團(tuán)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中心總經(jīng)理湯洪志透露，正是因?yàn)榫G地有了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，并把產(chǎn)城一體化列為綠地的戰(zhàn)略，才能夠促進(jìn)綠地成為目前的房地產(chǎn)第一。湯洪志表示：“事在人為，我們不屑于傳統(tǒng)，今年要把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為綠地的一個(gè)新動(dòng)力體現(xiàn)在綠地的新戰(zhàn)略當(dāng)中。”而支撐綠地這種自信的是其過往的成績和作品。
據(jù)了解，綠地自去年實(shí)施“大空港”戰(zhàn)略，已在全國布局二十個(gè)空港。湯洪志認(rèn)為，在世界上成功的國際大都市只有空港的存在才能助推這個(gè)城市成為國際大都市，所以綠地布局了哈爾濱、鄭州、南昌、海口和南寧等省市，并且在每個(gè)布局當(dāng)中都有精細(xì)體現(xiàn)。“比如往北，在哈爾濱，布局空港面對(duì)的是大俄羅斯體系，需要整合對(duì)接中俄的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來；南邊則是?？?，是自貿(mào)區(qū)概念和免稅的概念，綠地主動(dòng)承擔(dān)了?？诘臏?zhǔn)自貿(mào)區(qū)和免稅區(qū)建設(shè)工作。而在全國體系中綠地大膽地提出了‘地鐵經(jīng)濟(jì)’，綠地今年要拿下十條地鐵的建設(shè)工作，不僅要做地鐵的建設(shè)，而且要做地鐵的運(yùn)營。綠地將來要擔(dān)負(fù)起的是中國2015年的大消費(fèi)體系。除此之外，綠地還要率先在全國做十幾個(gè)進(jìn)出口貿(mào)易超市。“而所有這些都是基于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)誕生的大經(jīng)濟(jì)體系，基于此，綠地對(duì)未來信心滿滿。
2014產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大事件
而2014，對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來說，還有一些大事件值得銘刻。
在恒生科技園總裁楊萍看來，2014對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)影響最大的是外部形勢(shì)的變化。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)客戶在減少；新興行業(yè)的客戶在激增；客戶群的變化直接對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)體系提出挑戰(zhàn)。而“非標(biāo)主體”進(jìn)來賺快錢的例子也變相地教育了政府。政府對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要求越來越高，逼迫著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不斷修煉內(nèi)功。
聯(lián)東集團(tuán)副總裁梁環(huán)宇認(rèn)為，2014年62文的出臺(tái)加快了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的市場化進(jìn)程；而互聯(lián)網(wǎng)思維和大數(shù)據(jù)也給行業(yè)帶來了變革。從前拿地拍腦袋，現(xiàn)在有了數(shù)據(jù)說話。寶藍(lán)股份總裁劉寶廷同樣認(rèn)可“互聯(lián)網(wǎng)+物聯(lián)網(wǎng)”對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代的作用，而這股風(fēng)也刮到了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
湯洪志則則認(rèn)為2014對(duì)于綠地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)影響最大就是自貿(mào)區(qū)改革，自貿(mào)區(qū)的改革不僅是行業(yè)內(nèi)的，其對(duì)政治體系的改革給了綠地最大的利好。拿著自貿(mào)區(qū)這套“尚方寶劍”，綠地在全國各地做地產(chǎn)都暢通無阻。
在上海市經(jīng)濟(jì)和信息化委員會(huì)工業(yè)區(qū)管理處處長周強(qiáng)看來，2014年是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的品牌化、市場化和資本化元年。
總體看來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于未來的預(yù)期呈樂觀態(tài)勢(shì)。而這個(gè)結(jié)論也并非主觀判斷，中國產(chǎn)業(yè)新區(qū)研究院發(fā)布的《2014中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商信心指數(shù)》就指出，2014 年我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商信心指數(shù)為132.02， 產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商信心處于謹(jǐn)慎樂觀區(qū)間。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)亮出2015殺手锏
在信心整體樂觀的背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)際競爭卻在加劇。面對(duì)“狼來了”的態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商們紛紛亮出自己2015的“殺手锏”。
上海政府：開放包容
首先，來自上海政府方面的態(tài)度是2015將繼續(xù)推動(dòng)園區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和二次開發(fā)利用。周強(qiáng)認(rèn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之于城市經(jīng)濟(jì)的作用主要有三：一是具備提升城市形態(tài)功能；二是可推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；三是可培育和發(fā)展中小企業(yè)。對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在上海的發(fā)展，政府持開放和包容態(tài)度，支持產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)的發(fā)展。
聯(lián)東集團(tuán)：固本拓邊
目前已進(jìn)入25個(gè)城市，目標(biāo)建園百個(gè)的聯(lián)東集團(tuán)2015的殺手锏是”固本拓邊“。
梁環(huán)宇稱，固本，即把根本守住。聯(lián)東的根本是：“做專業(yè)的園區(qū)，做規(guī)范的園區(qū)，做純工業(yè)用地的相應(yīng)載體，把園區(qū)從投資選址到后面的運(yùn)營服務(wù)整個(gè)鏈條做得更純粹更精致。”梁環(huán)宇判斷在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑的情況下要順勢(shì)而為：順著市場，順著政策。
選址定成??；產(chǎn)品快半步；服務(wù)靠專業(yè)；發(fā)力要明確；戰(zhàn)線勿過長，這就是聯(lián)東的“固本”思路。而這其中選擇是第一位的，就產(chǎn)業(yè)園而言，選址定成敗。梁環(huán)宇給出的意見是，園區(qū)開發(fā)商要改變自己能改變的，選擇對(duì)了就可以坐船出海。做產(chǎn)品要做貼近可得，并且不要輕易試錯(cuò)，“任何與市場相悖的動(dòng)作都是無效動(dòng)作，原來是暗合了市場，順應(yīng)了市場需求，但真正讓你成功的是市場。”但“可以領(lǐng)先于市場，但是不要快一步，快半步即可。”因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)的形成有一個(gè)培育的過程，所以要沿著產(chǎn)業(yè)需求路徑和客戶演變來做。而專業(yè)的事情要讓專業(yè)的機(jī)構(gòu)去做，不要大包大攬，尤其在服務(wù)體系建設(shè)上。整個(gè)企業(yè)的發(fā)力點(diǎn)要明確，不要拉長戰(zhàn)線。
“拓邊”是要把企業(yè)的邊界拓寬，比如與互聯(lián)網(wǎng)的融合。梁環(huán)宇認(rèn)為，未來園區(qū)發(fā)展第一資源不是土地資源，而是客戶資源，哪里有客戶哪里就是做園區(qū)的好地方，有客戶才有一切。聯(lián)東未來的核心是捕捉客戶資源，并通過大數(shù)據(jù)、金融創(chuàng)新等手段來優(yōu)化招商，守住核心業(yè)務(wù)。
恒生科技園：擁抱互聯(lián)網(wǎng)
“互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)是誰都躲不開的事情，既然躲不開，還不如去擁抱。”本身就專注互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的恒生科技園的擁抱方式，就是“以極致的產(chǎn)品、以客戶為中心的服務(wù)、以快速的迭代創(chuàng)新和平臺(tái)資源共享方式”。恒生科技園總裁楊萍認(rèn)為，“園區(qū)運(yùn)營商必須從形式上的甲方轉(zhuǎn)型成為實(shí)質(zhì)上的乙方，以乙方的心態(tài)為企業(yè)提供服務(wù)。”“以前我們的招商是以大為主，現(xiàn)在就要變成造林和大樹并行的方式，創(chuàng)客空間和服務(wù)器都要做，根據(jù)客群不斷進(jìn)行迭代。”
寶藍(lán)股份：平臺(tái)化模式和免費(fèi)模式
寶藍(lán)股份是國內(nèi)最早用輕資產(chǎn)方式進(jìn)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營已經(jīng)規(guī)模化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商。寶藍(lán)股份總裁劉寶廷認(rèn)為，在原有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)上進(jìn)行升級(jí)已經(jīng)足夠使經(jīng)濟(jì)從3.0升到4.0，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商應(yīng)該把更多精力放在產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)研究上。寶藍(lán)股份與恒生科技園的發(fā)展思路不謀而合，“只有把企業(yè)當(dāng)成第一位而不是把房子和地當(dāng)成賺錢的機(jī)器，才是國家產(chǎn)業(yè)升級(jí)的最終動(dòng)力；產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商只有讓企業(yè)省錢，讓企業(yè)賺錢，讓企業(yè)在上面得到飛速成長才會(huì)成功，而可效仿的例子就是馬云的生態(tài)圈。”劉寶廷稱，寶藍(lán)的2015殺手锏就是“平臺(tái)化模式和免費(fèi)模式”。接下來，寶藍(lán)首先要做的就是將其十萬平米免費(fèi)模式的園區(qū)平臺(tái)推向市場
中科電商谷：小而美 拼服務(wù)
與上規(guī)模的大園區(qū)不同，首農(nóng)中科電商谷只有北京一個(gè)園區(qū)，恰是“小而美”園區(qū)的代表。北京中科電商谷投資有限公司總經(jīng)理康京圍談到其修煉內(nèi)功的方式就是：“做好產(chǎn)品，拼極致服務(wù)”。“我的項(xiàng)目比較特殊，基本指標(biāo)限定了，我感覺做不好對(duì)不起政府，也對(duì)不起客戶。”所以要把產(chǎn)品做好，也要把服務(wù)做好。
綠地集團(tuán)：尋找新動(dòng)力 不做苦行僧
就綠地集團(tuán)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)2015的殺手锏而言，湯洪志用一句話總結(jié)：尋找新動(dòng)力。湯洪志稱綠地不僅僅是一個(gè)房地產(chǎn)公司，而是綜合發(fā)展的公司，房地產(chǎn)只占60%。而其產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)早在十年前就已布局，只是綠地比較低調(diào)，其早年間在上海打造了花橋；將上海11號(hào)地鐵線引入江蘇；打造了西安高新區(qū)；改造了鄭州新區(qū)等等。
而就產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展而言，湯洪志認(rèn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅需依靠市場規(guī)律，還需要政府的支持。做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也不應(yīng)是苦行僧，“本來是應(yīng)該政府完成的，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在幫政府做，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身就有巨大的奉獻(xiàn)，我們?yōu)槭裁匆隹嘈猩?我們?yōu)槭裁床灰獟赍X?不掙錢怎么幫助入駐的企業(yè)成長?拿出什么東西來幫助企業(yè)?我們不是政府，我們能給企業(yè)政策嗎?我們能給企業(yè)福祉嗎?我們不掙錢怎么反饋給企業(yè)?怎么去招商?“所以，綠地做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還有一個(gè)更大的理想：拉著政府玩，并“為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同仁爭取中國政府更大的平臺(tái)支持。”
而在實(shí)操層面，聯(lián)東集團(tuán)正在研究”普洛斯模式“，綠地集團(tuán)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部分要效仿的則是蘇州工業(yè)園。
