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蜜蜂闖進客棧,公寓和辦公進入“巨而美”時代【MBI行業(yè)觀察4】

2019-03-21 14:53

開春以來,公寓和辦公市場暗流涌動,巨變時代,從來沒有河清海晏。氪空間最近新聞不斷,境外擴張、裁員、關店、新一輪融資、上市傳聞;魔方很低調的D輪融資:1.5億美元;行業(yè)一波收并購悄悄開始,3月,蜜蜂村落悄悄并購了樂棧……

4.2萬億的公寓市場 / 9成中小品牌可能死亡

3月18日,蜜蜂村落品牌公寓發(fā)布公告,正式并購樂棧公寓;3月19日,樂棧公寓也發(fā)出公告,告知公司已經破產清算,原來相關業(yè)務由蜜蜂村落托管運營。

這樣的事其實已經不是新聞,就如同魔方的融資在去年下半年就有傳聞,但面對公寓領域諸多的負面新聞,直到今年的3月11日,魔方才低調地宣布了這一消息。幾家歡喜幾家愁,商業(yè)和歷史一樣,從來沒人同情弱者。

眾所周知,中國住房租賃市場存在巨大的發(fā)展?jié)摿Α?strong>東方證券在此前的研報中就預測,至2030年我國租賃人口將達2.7億人,住宅租賃市場整體市場規(guī)模將達4.2萬億元。

蛋糕巨大,所以各路英豪都想搶占市場。這里面最典型的代表就是名字去地產化的地產商們,據不完全統計,TOP30房企中,有超過三分之一的房企都已布局長租公寓業(yè)務。而包括魔方、蛋殼、自如等公寓專業(yè)運營機構,也在不斷進行規(guī)模擴張。

但另一方面,各類企業(yè)布局公寓領域,必然會帶來行業(yè)競爭的加劇。根據58同城、安居客與《每日經濟新聞》旗下“鎂刻地產”聯合發(fā)布的《租房消費行為調查報告》分析:2019年,長租公寓的大洗牌還在進行中,“大魚吃小魚”現象將增加,頭部長租公寓企業(yè)規(guī)模將越來越大。未來3至5年內,將有超過9成的中小品牌可能無法在競爭環(huán)境中存活。

千億的辦公空間市場 / 都在爭搶前三賽道

因為生活需要消費升級,所以誕生了長租公寓;因為工作空間需要升級,所以誕生了聯合辦公(辦公空間)。

聯合辦公進入中國的4年來,正在逐漸成為未來的主流辦公模式,這是不爭的事實。根據好租研究數據:中國的聯合辦公空間平均每年的增長率不低于50%,到2030年,30%的辦公空間都會是聯合辦公空間,預計將形成近千億的市場規(guī)模。

有意思的是,聯合辦公巨頭這幾年動作頻繁,融資和收并購信息不斷。除了導語中的氪空間, WeWork和優(yōu)客工場更是頻頻出手。

截止到今年3月,優(yōu)客工場在全球44座城市及新區(qū)布局了200余個共享辦公空間,包括國內眾多一二線城市,以及新加坡、雅加達、紐約等國外知名地區(qū)。收并購方面,僅僅2018年,優(yōu)客工場就完成了對無界空間、愛特眾創(chuàng)、松禾孵化器、碎片空間、方糖小鎮(zhèn)、Wedo聯合創(chuàng)業(yè)社、火箭辦公、Workingdom的收購。

WeWork進入中國以后,首站選擇了經濟發(fā)達、商業(yè)領先的上海。隨后,WeWork陸續(xù)在北京、香港、深圳、成都、杭州、武漢等城市設立辦公空間。三年時間,在中國的辦公空間已經超過70個,會員總數逾85000個(所有注冊會員)。今年,WeWork還計劃將業(yè)務繼續(xù)拓展到廣州、南京、蘇州、西安、重慶、天津等地。

除了這三家,多個聯合辦公品牌正試圖在巨大的中國市場分食一杯羹。納什空間、米域、P2、夢想加、WE+酷窩、Distrii辦伴、SOHO3Q、島里……他們都在試圖塑造自己的標簽,也在努力躋身于前三,進入頭部梯隊。

由于是2B市場,這個行業(yè)看起來并沒有大起大落,新聞不斷,聯合辦公內部品牌只是暗自較勁,他們更多的對手是傳統辦公——寫字樓。傳統的辦公室租賃是通過“低進高出,整進散出,毛進精出”的方式賺取租金差價盈利,目前市場上大部分公司還在延續(xù)這種經營方式。聯合辦公是一個新的辦公模式,在進入之前,需要核算與傳統辦公室租賃相比增加的成本和新辦公模式帶來的收益是否平衡。除了租金差價盈利,區(qū)別于傳統辦公更大的盈利優(yōu)勢在哪里,還在摸索中。

以北京為例,2018年,北京寫字樓大量入市,但在金融去杠桿大背景下,供應量和空置率都有大幅提升,2019年,這一趨勢似乎并沒有改變。有些金融企業(yè),被迫退租或者跑路,寫字樓生意也不好做。本來這對聯合辦公是一個好的機會,但是據VC SaaS的數據顯示,2018年至今,聯合辦公品牌減少40家,運營時間均未超過2年。發(fā)展緩慢、瀕臨破產倒閉狀態(tài)的共享辦公空間品牌占總數的28.1%,眾多非頭部企業(yè)已經進入淘汰階段。同時,我們發(fā)現聯合辦公的“馬太效應”漸顯,頭部品牌和中小品牌其實也已經“冰火兩重天”,一方面頭部品牌紛紛宣布多輪融資,中小品牌融資困難,出現各種裁員相關的報道。

有的聯合辦公企業(yè)更是掛羊頭賣狗肉,做的其實也只是傳統租賃的生意。加上一些大型寫字樓也正在學習聯合辦公,克服自己的時代局限(這如同當年的精品酒店學習民宿),中小品牌聯合辦公的危機開始顯現出來。以寫字樓為代表的傳統辦公領域和以聯合辦公位代表的新辦公領域的博弈,勢必是未來5年“搶奪”市場的主旋律。

“巨而大”有危機 /“小而美”很危險

正因為公寓和辦公在2019年這樣的變化,租賃市場的格局很可能走向“巨而美”時代。所謂巨而美,巨,就是規(guī)?;?;美,就是深度運營。

優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶說,任何一個新行業(yè)里,無論入局的先后順序,只要你的速度不夠快,就很難在賽道上取得比較強的話語權,更難談及后續(xù)的資源運用。

所以,我們看到優(yōu)客工場這兩年的一系列行動,媒體也多次傳氪空間即將要赴美IPO的消息,盡管在接受《每日經濟新聞》記者采訪時,氪空間創(chuàng)始人兼董事長劉成城進行了一再表示“上市方面的計劃安排不便回應”,是不是要競爭“共享辦公第一股”,他也從未想過。但某行業(yè)巨頭曾有離職員工向每日經濟新聞記者透露,一定要趕在氪空間前完成上市。 

而已位列辦公行業(yè)頭部玩家陣營的氪空間創(chuàng)始人當初的目標“2021年在管理的辦公樓面積方面趕超WeWork”,也不是新聞,盡管近期遇到一些波折,但是近年來擴張迅猛,估值已超過13億美元。

但步伐太快,迅速占領頭部,成為一個“巨而大”的企業(yè)并不代表沒有危機,規(guī)模是有了,運營能否跟上,至關重要。90后、00后等大批進入職場的年輕人,他們喜歡更加美好的生活空間,環(huán)境更自由、溝通更方便、約束更少的辦公空間。這對長租公寓和聯合辦公品牌都是比較大的挑戰(zhàn)。一旦某些細節(jié)做的不夠好,他們很快會失去這群年輕的用戶。如何從“規(guī)模為王”走向“運營為王”,這條路很多企業(yè)還沒有走通。

同樣,一些“小而美”企業(yè)風險會更大,一方面在迅速變化的時代,他們是不是真的“美”,能不能一直“美”下去,也離不開深度運營;另一方面,小而美的企業(yè)如何適應更為殘酷的競爭市場,要不要找個“爸爸”?怎么找到“好爸爸”,選擇地產爸爸、創(chuàng)業(yè)爸爸、還是酒店爸爸,都是創(chuàng)始人要思考的重大戰(zhàn)略問題。

綜上,2019年租賃市場,或將迎來“巨而美”格局。蜜蜂已經進來,新的蜂王或許誕生。

消息來源:邁點網