限購(gòu)、限貸、限價(jià)、房產(chǎn)稅、加息等一系列政策的陸續(xù)出臺(tái)，讓房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大危機(jī)，甚至有人預(yù)言全國(guó)商品房成交量將有30%跌幅、下滑回到2007年水平。但是，“棋”到中局，開發(fā)商將重心騰挪到廣闊的二三四線城市，各種各樣的緊箍咒在如此“閃身術(shù)”的應(yīng)對(duì)之下，無(wú)奈化作一副“抽刀斷水”的局面。從一線城市到二三城市，甚至有恒大集團(tuán)率先將觸角伸到四線城市，隨著限購(gòu)令撒網(wǎng)范圍的逐步擴(kuò)大，開發(fā)商的“閃身術(shù)”還能維持多久？
限購(gòu)擋不住房企高歌猛進(jìn)
“前一陣子，開發(fā)商碰面聊得最多的話題就是‘什么時(shí)候取消限購(gòu)’。限購(gòu)真把一些開發(fā)商弄得死去活來(lái)。”SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹說(shuō)。7月19日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)130個(gè)城市土地出讓收入總額同比下跌5.5%。土地出讓收入排名前十的城市中，出現(xiàn)下跌的5個(gè)城市全部為一線城市或者發(fā)達(dá)的二線城市。由于土地出讓價(jià)格被認(rèn)為是組成房?jī)r(jià)的重要因素，中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)政策調(diào)控顯現(xiàn)成效。
事實(shí)上，大浪淘沙始見金，真正的大型房企不但沒(méi)有“死去活來(lái)”，反而“生機(jī)盎然”。
2011年7月1日，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布的《2011年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP30》顯示，TOP30的標(biāo)桿企業(yè)仍舊保持了高速的增長(zhǎng)勢(shì)頭，其中前十大房地產(chǎn)企業(yè)合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額3323億元，同比增長(zhǎng)逾80%。
不僅僅是位于榜單首位的萬(wàn)科集團(tuán)和恒大地產(chǎn)，從TOP10房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，銷售金額同比均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率幾乎都在50%以上。
記者了解到，在上半年嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)下，超大房地產(chǎn)企業(yè)陣營(yíng)再度壯大，百億企業(yè)數(shù)量猛增。以萬(wàn)科、恒大、中海地產(chǎn)等為代表的企業(yè)依然維持穩(wěn)定地位。與去年上半年5家企業(yè)銷售額突破200億元的情況相比，今年有7家企業(yè)銷售業(yè)績(jī)超過(guò)200億元，陣營(yíng)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。
從數(shù)據(jù)上看，今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額前十榜單和銷售面積前十榜單的入榜門檻分別為155.5億元和116萬(wàn)平方米，同比分別提高48%和25%，龍頭房地產(chǎn)企業(yè)可謂集體發(fā)力。
而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)下半年的銷售行情似乎也頗有信心：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前6個(gè)月合約銷售約120億元，同比增長(zhǎng)45%，完成全年300億元合約銷售目標(biāo)約40%，下半年則有可能要實(shí)現(xiàn)180億元銷售額。截至6月底，富力地產(chǎn)上半年取得合同銷售收入共約134.11億元。但富力地產(chǎn)表示，全年400億元的銷售目標(biāo)依舊不變。
二三線城市“接力”房產(chǎn)掘金
“前十大房地產(chǎn)企業(yè)上半年逆市熱銷，主要源于戰(zhàn)略布局上的提前行動(dòng)，萬(wàn)科、恒大等房地產(chǎn)企業(yè)早在幾年前便開始布局調(diào)控相對(duì)寬松的二三線城市，因此得以在調(diào)控下延續(xù)此前的高增長(zhǎng)。未來(lái)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)快速發(fā)展期，從這個(gè)意義上說(shuō)，今后房地產(chǎn)企業(yè)誰(shuí)能勝出，很大程度上取決于誰(shuí)能在三四線城市占據(jù)更多的市場(chǎng)份額。”中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師表示。
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100 個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，6月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8856元/平方米，環(huán)比5月上漲0.41%，其中，75個(gè)城市價(jià)格上漲，25個(gè)城市下跌。環(huán)比漲跌幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有73個(gè)。
數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體向好的同時(shí)，部分二三線城市的房?jī)r(jià)卻在飆升。百城住宅價(jià)格指數(shù)表顯示，6月份環(huán)比漲幅排名前十的城市分別為鄭州、長(zhǎng)春、濰坊、洛陽(yáng)、新鄉(xiāng)、淄博、蘭州、吉林、聊城、煙臺(tái)，漲幅在2.72%?1.78%之間。
這一點(diǎn)龍頭開發(fā)商早已看到。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄透露，某開發(fā)商上半年所售項(xiàng)目中，只有1個(gè)位于一線城市，54個(gè)位于二線城市，33個(gè)位于三線城市。這種布局極大地避開了限購(gòu)的影響，從而完成銷售業(yè)績(jī)的突破。
而恒大集團(tuán)上半年新開盤33個(gè)項(xiàng)目中，三線城市項(xiàng)目23個(gè)，占比69.7%；目前，恒大擁有在售項(xiàng)目共計(jì)89個(gè)，分布于全國(guó)49個(gè)城市，其中三線城市33個(gè)，占比37.1%。在恒大上半年423.2億元銷售額中，三線城市項(xiàng)目銷售128.1億元，占比30.3%。以吉林為例，恒大在吉林省內(nèi)的觸角不僅伸向長(zhǎng)春、吉林等二三線城市，從去年9月開始就已伸至吉林的通化、遼源等四線城市。
此外，銷售同比大增136.4%的招商地產(chǎn)以往的銷售以一線城市為主，二線城市的項(xiàng)目較少，而今年上半年公司增加了二線城市的銷售項(xiàng)目，同時(shí)加大了整體的推盤量，因此取得了銷售金額的同比大漲。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，在一線城市成交量全面疲軟的情況下，全國(guó)商品房銷售額的同比增長(zhǎng)率為18.1%。同時(shí)，龍頭房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額整體同比增幅超過(guò)80%。間接證明二三線城市成功接過(guò)一線城市的“接力棒”。
“近八成標(biāo)桿房企銷售均價(jià)逆勢(shì)上揚(yáng)，由此可見，在政策面趨緊、大環(huán)境每況愈下的市場(chǎng)條件下，市場(chǎng)趨向集中化、壟斷化，大量小開發(fā)商會(huì)死掉。”一位資深房地產(chǎn)研究人士表示。[NextPage]
小開發(fā)商確實(shí)快要扛不下來(lái)，大型房地產(chǎn)企業(yè)布局二三四線城市，越來(lái)越多的擠占了中小房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)份額。截至記者發(fā)稿時(shí)，共有58家房地產(chǎn)企業(yè)公布中期業(yè)績(jī)預(yù)告，其中只有20家預(yù)增，其余38家預(yù)減或虧損。從已披露的信息看，上市房企業(yè)績(jī)明顯出現(xiàn)分化。龍頭地產(chǎn)企業(yè)依然保持強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而一些中小房企業(yè)績(jī)則呈現(xiàn)增長(zhǎng)放緩甚至虧損態(tài)勢(shì)。
從不少上市房企目前公布的半年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告來(lái)看，部分中小房企為了支持業(yè)績(jī)和公司未來(lái)的發(fā)展，已經(jīng)開始逐步收縮在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，并涉足礦產(chǎn)資源領(lǐng)域來(lái)幫助企業(yè)度過(guò)難關(guān)。
限購(gòu)范圍擴(kuò)容是心理干預(yù)？
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的5月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)，5月份中國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比下降和持平的城市數(shù)量均比4月份有所增加。然而，從整個(gè)上半年來(lái)看，今年1?5月，70個(gè)城市中，新建商品住宅價(jià)格同比漲幅達(dá)到及超過(guò)5%的城市中，1月有44個(gè)、2月有45個(gè)、3月有42個(gè)、4月有38個(gè)、5月有33個(gè)，均為二三線城市；雖然數(shù)量逐月減少，但與一線城市相比依然“漲勢(shì)逼人”。
限購(gòu)令“按住葫蘆起來(lái)瓢”，于是政府再次出臺(tái)范圍更廣、影響更深的限購(gòu)“緊箍咒”。7月12日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松。國(guó)務(wù)院要求已實(shí)施限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。
這是否意味著龍頭房企的“盛宴”也快曲終人散了呢？
有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，限購(gòu)范圍的擴(kuò)大，將進(jìn)一步壓縮開發(fā)商騰挪的空間，包括扛住高房?jī)r(jià)的能力。近日還有消息稱，此前在房?jī)r(jià)上漲與房地產(chǎn)過(guò)熱中“獨(dú)善其身”的三四線城市，有可能納入限購(gòu)令再次擴(kuò)容的范圍。
但另一些市場(chǎng)人士不以為然。
中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)有限公司研究中心副總監(jiān)回建強(qiáng)分析，“國(guó)八條”中已經(jīng)明確規(guī)定了直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市實(shí)行限購(gòu)，都有明確的指向。此次“二三線城市”的提法比較模糊，因此目的并非是要增加限購(gòu)的城市數(shù)量，也并沒(méi)有推出新的調(diào)控政策。
更有樂(lè)觀者認(rèn)為，管理層對(duì)于二三線的限購(gòu)措施，更多的只是心理層面的干預(yù)，意在給地方政府敲響警鐘。他們的理由之一是，去年已經(jīng)實(shí)行限購(gòu)的城市大部分就是二三線城市。在去年實(shí)施限購(gòu)的36個(gè)城市，除京、津、滬、渝4個(gè)直轄市，以及大連、寧波、廈門、青島、深圳5個(gè)計(jì)劃單列市，剩下的27個(gè)都是省會(huì)城市。
此外，地方政府對(duì)限購(gòu)政策的響應(yīng)也顯得不夠積極踴躍。早在2010年4月，“國(guó)十條”就曾經(jīng)提出過(guò)商品房限購(gòu)的問(wèn)題，只有北京第一時(shí)間響應(yīng)；到9月底，決策層再次強(qiáng)調(diào)部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要采取一定的限購(gòu)措施，隨后才有15個(gè)城市開始限購(gòu)；今年1月之后，中央又多次強(qiáng)調(diào)加大限購(gòu)力度和范圍，這樣才又有7個(gè)城市加入限購(gòu)陣營(yíng)。因此，一浪高過(guò)一浪的限購(gòu)令在二三四線城市可能沒(méi)有想象中那么嚴(yán)厲。
另一方面，目前二三線城市的房?jī)r(jià)總體仍然處于低位，有人認(rèn)為對(duì)所有二三線城市都實(shí)施限購(gòu)根本沒(méi)有必要。世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎文江說(shuō)，二三線城市由于人口和經(jīng)濟(jì)總量受限，預(yù)期升值的空間遠(yuǎn)無(wú)法和一線城市相比，再加上現(xiàn)在營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等炒房成本增加，投機(jī)性需求生存空間較窄，缺少“下一手”去接盤，再炒的可能性比較小，無(wú)需對(duì)所有二三線城市都采取限購(gòu)這種嚴(yán)厲的措施。
房地產(chǎn)投資仍將高位運(yùn)行
“限購(gòu)其實(shí)就是給樓市吃‘退燒藥’。是藥就有副作用。”復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說(shuō)，限購(gòu)致使需求被抑制，開發(fā)商會(huì)減慢拿地節(jié)奏和開發(fā)進(jìn)度，導(dǎo)致后市供應(yīng)相對(duì)不足。一旦將來(lái)取消限購(gòu)，需求釋放，供應(yīng)短缺局面可能出現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲壓力或?qū)⒏蟆?/p>
國(guó)際貨幣基金組織（IMF）7月20日發(fā)布報(bào)告，稱中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策雖然抑制了房屋成交量和房?jī)r(jià)上漲增速，但大城市的房?jī)r(jià)仍存在泡沫。IMF稱，只要融資成本低廉并且其他投資渠道稀缺，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫仍有可能擴(kuò)大，政府必須采取更加嚴(yán)厲的措施來(lái)限制需求并打壓房?jī)r(jià)漲勢(shì)。
所有的言論歸結(jié)到一點(diǎn)就是，如果行之有效的調(diào)控措施“缺位”以及可替代房地產(chǎn)投資的投資渠道，房?jī)r(jià)后期上漲壓力將十分可怕。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布中國(guó)2011年上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資26250億元人民幣，同比增長(zhǎng)32.9%。其中，住宅投資增長(zhǎng)36.1%，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)12.9%，房地產(chǎn)投資增速較快。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源40991億元，同比增長(zhǎng)21.6%。
對(duì)于此現(xiàn)象，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛分析，目前保障房建設(shè)的大力開展，令房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)環(huán)比提升。后續(xù)保障房建設(shè)的不斷增加，會(huì)給商品房市場(chǎng)帶來(lái)影響，商品房市場(chǎng)略有萎縮，但是從數(shù)據(jù)顯示，由于保障房的支撐，房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)仍會(huì)繼續(xù)上漲。
此外，地價(jià)還在上漲。
幾個(gè)區(qū)域的城市地價(jià)尚未完全冷卻，另外幾個(gè)區(qū)域的城市地價(jià)卻熱起來(lái)。全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)7月發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2011年第二季度全國(guó)地價(jià)總體水平小幅上升，環(huán)比增速持續(xù)回落。但是在長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海全國(guó)三大區(qū)域綜合地價(jià)環(huán)比增速呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)的同時(shí)，二三線以及西部地區(qū)城市地價(jià)總體處于升溫通道。
中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松在發(fā)布今年第一季度全國(guó)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告時(shí)就警告“隨著大中城市房地產(chǎn)炒作熱度的梯度轉(zhuǎn)移，要防止中小城鎮(zhèn)的住房及土地價(jià)格的跟風(fēng)上漲”。在二季度監(jiān)測(cè)報(bào)告中，她再次強(qiáng)調(diào)“謹(jǐn)防三四線城市曲線規(guī)避調(diào)控政策現(xiàn)象，以免土地市場(chǎng)再度過(guò)熱。”
同時(shí)，經(jīng)濟(jì)總體增長(zhǎng)、通貨膨脹預(yù)期及持幣者入市“避脹”形勢(shì)下，土地價(jià)格總體反彈壓力不可低估。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)一段時(shí)間，我國(guó)房地產(chǎn)投資仍將高位運(yùn)行。
