《理財(cái)周刊》：
春節(jié)長(zhǎng)假期間買房熱情依然高漲，二手房市場(chǎng)“跳價(jià)”現(xiàn)象比比皆是……這個(gè)冬天的樓市熱力四射。面對(duì)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈的壓力，國(guó)家可能會(huì)對(duì)樓市加大調(diào)控力度，其著力點(diǎn)將會(huì)在抑制投資性需求的基礎(chǔ)上，向抑制改善型需求方面延伸。
市場(chǎng)熱度不減
春節(jié)前后的房產(chǎn)一般是淡季，但今年的市場(chǎng)表現(xiàn)卻一反常態(tài)。根據(jù)漢宇地產(chǎn)研究部對(duì)上海新房市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)顯示，今年春節(jié)假期的交易量明顯高于往年同期。數(shù)據(jù)表明，春節(jié)假期共成交4169平方米、39套，明顯高于2012年的15套、2011年的24套的交易數(shù)據(jù)，今年新房市場(chǎng)的表現(xiàn)明顯高于往年同期水平。
與此同時(shí)，市場(chǎng)追漲熱情同樣高漲，導(dǎo)致目前房?jī)r(jià)出現(xiàn)了加速上漲的跡象。據(jù)漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部新房數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至2月15日，2月份全上海市商品住宅成交均價(jià)達(dá)到24492元/平方米，環(huán)比今年1月份下半個(gè)月上漲了14.4%，同比上漲21.2%。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟分析指出，今年上海樓市春節(jié)長(zhǎng)假期間成交量遠(yuǎn)高于往年，其主要原因還是樓市回暖行情的延續(xù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格變動(dòng)情況顯示，房?jī)r(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)第7個(gè)月環(huán)比上漲。專家預(yù)測(cè)指出，根據(jù)此前一段時(shí)間的市場(chǎng)走勢(shì)來看，房?jī)r(jià)完全有可能連續(xù)第8個(gè)月環(huán)比上漲，從而形成“八連陽(yáng)”態(tài)勢(shì)。
二手房市場(chǎng)同樣也是“暖意融融”。一位從事房產(chǎn)中介10余年的業(yè)務(wù)員告訴記者，往年春節(jié)前后賣家通常會(huì)稍稍調(diào)低掛牌價(jià)，但今年卻加價(jià)出售，此舉讓她大呼“看不懂”。這種現(xiàn)象并非個(gè)例，漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)上海市40多個(gè)二手房成交重點(diǎn)板塊抽樣監(jiān)測(cè)顯示，多數(shù)房東表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，部分房東有“跳價(jià)”現(xiàn)象。
為應(yīng)對(duì)春節(jié)前后火熱行情，中介公司節(jié)后紛紛提前開門營(yíng)業(yè)，南方商城附近一家中介公司的業(yè)務(wù)員張先生告訴記者，門店在正月初三便開門營(yíng)業(yè)了。另外一家中介公司的業(yè)務(wù)員何小姐則表示，公司統(tǒng)一要求正月初五正式上班。
倒逼調(diào)控收緊嗎
樓市的快速回暖，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致調(diào)控政策再次收緊？
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，從價(jià)格角度來講，盡管自全國(guó)70大中城市房?jī)r(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)第7個(gè)月環(huán)比上漲，成交均價(jià)維持相對(duì)企穩(wěn)的狀態(tài)，但是并不代表房?jī)r(jià)沒有大幅反彈的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在市場(chǎng)基本面逐步好轉(zhuǎn)的市場(chǎng)背景下，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過程中，如何防范房?jī)r(jià)大幅反彈已成為政策面、市場(chǎng)面亟需解決的問題。從政策面變化趨勢(shì)來看，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈風(fēng)險(xiǎn)，政策面在執(zhí)行力度上比如限購(gòu)政策還有可能再度“階段性”收緊。
漢宇地產(chǎn)有關(guān)人士指出，“限購(gòu)”政策已執(zhí)行兩年多時(shí)間，而面臨樓市現(xiàn)存的各方看漲情緒，現(xiàn)行政策手段對(duì)于樓市的調(diào)控效果已有轉(zhuǎn)弱勢(shì)頭，尤其是在去年信貸政策適度寬松的背景下，促使更多的置業(yè)需求集中釋放。因此，當(dāng)下只有通過提升“限購(gòu)”門檻等后續(xù)儲(chǔ)備政策進(jìn)行干預(yù)，才能使房?jī)r(jià)所面臨的上漲壓力得到緩解。
不過市場(chǎng)看法并非“一邊倒”，也有分析人士指出，由于目前三、四線城市尚未擺脫高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，目前正處于庫(kù)存消化期，所以出臺(tái)新的政策向樓市進(jìn)一步施壓的可能性并不大。相反，不排除部分三、四線城市繼續(xù)維持“外緊內(nèi)松”態(tài)勢(shì)，甚至部分城市直接放寬調(diào)控政策的執(zhí)行力度，或進(jìn)行補(bǔ)貼性購(gòu)房措施等。
有哪些牌可打
一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，國(guó)家勢(shì)必會(huì)采取措施，防止房?jī)r(jià)過快上漲，那么，后續(xù)還有哪些手段可用呢？
市場(chǎng)分析人士表示，鑒于當(dāng)前推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素為自住需求，因此不排除在持續(xù)抑制投資性需求的基礎(chǔ)上，對(duì)改善型需求適當(dāng)收緊。之前調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)主要是抑制投資性需求，尤其是打壓投機(jī)性需求，因此政策的出發(fā)點(diǎn)非常明確，推出包括諸如限購(gòu)、限貸以及延長(zhǎng)房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅征收期限等措施，通過一系列強(qiáng)有力手段，將投資性需求擠壓出市場(chǎng)。在這種情況下，房?jī)r(jià)仍面臨快速上漲壓力，其背后推手除了剛需之外，改善型需求的作用也不可小覷。在這種情況下，部分改善型需求極有可能被收緊。
如何收緊改善型需求？可以從以下幾個(gè)方面著手：首先是加大政策執(zhí)行力度，以行政手段為主的調(diào)控措施可能進(jìn)一步從緊，限購(gòu)、限貸等從嚴(yán)執(zhí)行；其次是提高購(gòu)房成本，房貸也有進(jìn)一步收緊的可能，三套繼續(xù)停貸，首套貸款利率優(yōu)惠可能減少或取消，最大調(diào)整領(lǐng)域可能是二套房貸，很可能提高首付和利率。
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)家加大調(diào)控力度不會(huì)搞“一刀切”。一、二線城市樓市過快回暖已經(jīng)形成基本共識(shí)，因此政策收緊范圍很有可能集中在一、二線城市中間。而對(duì)于部分面臨去化難題的三、四線城市來說，可能會(huì)免遭調(diào)控加碼之虞。
政策走向何時(shí)會(huì)明朗化？節(jié)后至全國(guó)兩會(huì)前的這段時(shí)期是政策的敏感期，調(diào)控趨于明朗化，預(yù)計(jì)將在兩會(huì)之后，因此還需等待半個(gè)月時(shí)間。
后市走向如何
對(duì)于樓市后市走向，市場(chǎng)意見出現(xiàn)分歧。
樂觀派認(rèn)為，在兩會(huì)之后政策趨于明朗化，需求積極入場(chǎng)，“小陽(yáng)春”行情將會(huì)如期而至。
張宏偉分析指出，從未來調(diào)控政策及市場(chǎng)面走勢(shì)來講，盡管中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2013年貨幣政策仍以穩(wěn)健為特征，還要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，2013年繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，抑制投資投機(jī)性需求。但是，2013年“自住+改善”兩股市場(chǎng)力量將使整個(gè)市場(chǎng)基本面好轉(zhuǎn)，另外再加上CPI的通脹因素，這將進(jìn)一步影響購(gòu)房者入市的步伐，總體上助推市場(chǎng)繼續(xù)放量，促使今年樓市“小陽(yáng)春”的形成。而從開發(fā)商的推盤節(jié)奏來看，似乎也對(duì)“小陽(yáng)春”行情充滿期待。搜房網(wǎng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，春節(jié)長(zhǎng)假期間無(wú)一新盤上市，而在2月底，將有13個(gè)新盤集中推出房源。
但也有分析認(rèn)為，一旦國(guó)家深化樓市調(diào)控，出臺(tái)新的政策對(duì)樓市持續(xù)施壓，將會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)進(jìn)入新一輪博弈期。屆時(shí)，由于部分改善型需求受到抑制，市場(chǎng)心理預(yù)期發(fā)生改變，將使部分潛在需求重新陷入觀望狀態(tài)，從而導(dǎo)致市場(chǎng)交易活躍程度降低。
查閱《理財(cái)周刊》更多精彩文章,請(qǐng)登錄第一理財(cái)網(wǎng)（www.Amoney.com.cn）。如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)與第一理財(cái)網(wǎng)021-64829031聯(lián)系，未經(jīng)授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載。
