《理財(cái)周刊》：
被業(yè)界謂之新“國(guó)五條”的樓市調(diào)控新政于日前出臺(tái)，意在為出現(xiàn)過(guò)熱苗頭的樓市降降溫。不過(guò)專家提醒說(shuō)，寄希望新政促使房?jī)r(jià)回調(diào)的可能性極為微弱，因此剛需不妨找準(zhǔn)時(shí)機(jī)入市，不必觀望等待。
政府升級(jí)調(diào)控
樓市調(diào)控力度再次加強(qiáng)。
在2月20日舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了樓市調(diào)控“國(guó)五條”。會(huì)議不僅再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。此外，會(huì)議在明確既有政策的基礎(chǔ)上，還提出了對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市及時(shí)采取限購(gòu)措施，以及建立穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作問(wèn)責(zé)制等內(nèi)容。
據(jù)了解，之前樓市呈現(xiàn)快速回暖態(tài)勢(shì)之時(shí)，曾讓業(yè)界普遍擔(dān)憂。因而此次中央出臺(tái)“新國(guó)五條”，被視為有的放矢之舉。業(yè)界人士分析指出，如果新政出臺(tái)時(shí)間再延后一段時(shí)日，極有可能要面臨房?jī)r(jià)快速反彈的尷尬局面。
而就在“國(guó)五條”出臺(tái)之際，已有部分地方政府提前采取措施，抑制市場(chǎng)過(guò)熱跡象。如東莞、昆山、金華等城市收緊住房公積金貸款政策，采取包括降低貸款最高限額、提高貸款首付比例、上調(diào)繳存年限限制等形式，來(lái)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行降溫。這與去年近40個(gè)城市放松公積金貸款的做法形成鮮明對(duì)比。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，“國(guó)五條”的實(shí)施細(xì)則將在不久后出臺(tái)。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟對(duì)本刊表示，國(guó)家出臺(tái)“國(guó)五條”的目的不僅僅只是為了“喊話”來(lái)警示樓市，而是會(huì)采取具體措施，來(lái)為樓市降溫，并保證房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)數(shù)年內(nèi)維持健康有序的發(fā)展態(tài)勢(shì)。“我認(rèn)為最晚在兩會(huì)之后，就會(huì)陸續(xù)有與‘國(guó)五條’相關(guān)的配套措施出臺(tái)。”他說(shuō)。
市場(chǎng)暫未降溫
“國(guó)五條”出臺(tái)并未讓市場(chǎng)快速降溫，與之相反的是，目前仍在延續(xù)之前的快速回暖行情。
就新房市場(chǎng)而言，仍延續(xù)春節(jié)后市場(chǎng)復(fù)蘇步伐。根據(jù)同策咨詢提供的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上海在過(guò)去一周（2月18日～2月24日，以下同）商品住宅成交面積成交面積達(dá)到16.44萬(wàn)平方米，較春節(jié)后第一周成交量驟增6倍。同時(shí)，因?yàn)橹懈叨宋飿I(yè)比例較高，成交均價(jià)也有所上揚(yáng)，達(dá)23923元/平方米，環(huán)比增幅為4%。
不僅僅上海如此，其他城市也是這樣。搜房網(wǎng)公布的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，在剛剛過(guò)去的一周，廣州十區(qū)兩市新建商品住宅網(wǎng)簽2153套，環(huán)比春節(jié)后第一周的262套大漲7.2倍。
二手房市場(chǎng)同樣也在延續(xù)之前的快速回暖行情。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)上海部分二手房成交板塊如浦東金橋、周康、閔行莘莊、徐家匯及松江新城等抽樣監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，雖然“國(guó)五條”出臺(tái)已快一周時(shí)間，但是大多數(shù)二手房賣家并不買(mǎi)賬，依然調(diào)高掛牌價(jià)，甚至成交前夕“跳價(jià)”。如出自徐家匯附近兆豐帝景苑一套兩房，此前賣家掛牌價(jià)為430萬(wàn)元，就在買(mǎi)賣雙方談好價(jià)格準(zhǔn)備簽約時(shí)，賣家突然提出要加價(jià)50萬(wàn)元而導(dǎo)致交易未能繼續(xù)下去。
更加讓人感到有些意外的是，不少買(mǎi)家默許賣家的“跳價(jià)”行為，認(rèn)為追漲已是大勢(shì)所趨。如出自陸家嘴板塊國(guó)際華城的一套二手房，之前的掛牌價(jià)為480萬(wàn)元，賣家在臨成交前提出加價(jià)要求，其中一個(gè)買(mǎi)家想要以掛牌價(jià)成交，但未曾想?yún)s被另一個(gè)賣家以490萬(wàn)元的價(jià)格“搶走”。
后市如何變化
不可否認(rèn)，“國(guó)五條”的出臺(tái)，對(duì)樓市的后續(xù)發(fā)展還是會(huì)產(chǎn)生一定的影響。那么，這些影響在市場(chǎng)心態(tài)、成交狀況以及房?jī)r(jià)上面，又將以怎樣的形式表現(xiàn)出來(lái)呢？下面我們通過(guò)對(duì)行業(yè)人士以及市場(chǎng)研究人士的采訪，來(lái)探究未來(lái)一段時(shí)間里樓市可能會(huì)出現(xiàn)的變化。
心態(tài)：變化各異
“國(guó)五條”對(duì)市場(chǎng)心態(tài)的影響，可能會(huì)產(chǎn)生與之前不一樣的變化。
漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡分析指出，兩年前樓市出臺(tái)調(diào)控政策，不少新政都是之前并未提及過(guò)的，如限購(gòu)措施等。而反觀此次“國(guó)五條”內(nèi)容，并未提及要出臺(tái)新的、更為嚴(yán)厲的調(diào)控手段，因此不會(huì)造成大面積觀望態(tài)勢(shì)的出現(xiàn)。
施宏叡進(jìn)一步分析指出，此前兩年時(shí)間內(nèi)，剛需寄希望調(diào)控能夠使得房?jī)r(jià)回落，因而壓抑了兩年多時(shí)間，但從目前的市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌的可能性相當(dāng)微弱，因此壓抑已久的剛需還會(huì)在今年持續(xù)釋放，而不會(huì)因?yàn)?ldquo;國(guó)五條”的出臺(tái)而重新陷入觀望。當(dāng)然，由于政策的指向非常明確，即強(qiáng)力抑制投機(jī)，因此投資性、投機(jī)性需求可能會(huì)趨于停滯。
此外，還有業(yè)內(nèi)專家表示，新政對(duì)不同城市的市場(chǎng)心態(tài)也會(huì)產(chǎn)生不同的影響。德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究主任陸騎麟表示，新政還提出了對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市及時(shí)采取限購(gòu)措施，這會(huì)導(dǎo)致部分原本并未限購(gòu)的二、三線城市陷入觀望態(tài)勢(shì)。而對(duì)于北京、上海等已經(jīng)采取嚴(yán)厲調(diào)控手段的城市來(lái)說(shuō)，“新國(guó)五條”所帶來(lái)影響較為有限。
成交：影響不大
新政對(duì)樓市交易活躍程度的影響也會(huì)很小，更不會(huì)導(dǎo)致交易量的急劇萎縮。
陸騎麟表示，新政對(duì)樓市交易狀況的影響也極為有限，更不會(huì)導(dǎo)致交易量大幅下滑。他表示，新政出臺(tái)的目的只是為了給樓市降溫，而并非“急剎車”，更不是“打趴”樓市，所以正常的市場(chǎng)需求還是會(huì)受到保護(hù)，這保證市場(chǎng)交易還是能夠維持在相對(duì)活躍的狀態(tài)。
不過(guò)專家指出，鑒于當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境的改善，購(gòu)房者入市熱情高漲，可能會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的心態(tài)趨于樂(lè)觀而降低降價(jià)促銷的意愿，因而導(dǎo)致成交量出現(xiàn)萎縮的可能性。施宏叡指出，此類情形出現(xiàn)的可能性并不小，他說(shuō)：“從我接觸到的開(kāi)發(fā)商反饋過(guò)來(lái)的信息顯示，開(kāi)發(fā)商的心態(tài)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，不少表現(xiàn)得非常樂(lè)觀，甚至有開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備采用‘少量多批、逐步提價(jià)’的策略來(lái)應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)。”這樣的變化會(huì)影響到市場(chǎng)交易活躍程度，他警告說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商過(guò)于樂(lè)觀，那么在2013年完成既定銷售目標(biāo)的難度將會(huì)加大。
房?jī)r(jià)：溫和上行
新政的出臺(tái)，不改房?jī)r(jià)溫和上漲的趨勢(shì)。
專家表示，雖然目前房?jī)r(jià)不具備大幅反彈基礎(chǔ)，但也并非因?yàn)?ldquo;國(guó)五條”的出臺(tái)而大幅下跌。施宏叡說(shuō)表示，市場(chǎng)交易維持正常水平，房?jī)r(jià)溫和上漲，這是各方都能夠接受的。因而新政的出臺(tái)，正是基于這樣的考慮。
不過(guò)，房?jī)r(jià)快速上漲的苗頭會(huì)被遏制。陸騎麟表示，隨著近日“國(guó)五條”的頒布，目前二手房?jī)r(jià)格上漲趨勢(shì)可能會(huì)由于市場(chǎng)心理受到新政沖擊而得到遏制，價(jià)格逐漸趨向平穩(wěn)狀態(tài)。但是，一旦政策的心理威懾削弱，需求較為旺盛的改善型房源價(jià)格很可能重回上行軌道。相比之下，價(jià)格更依賴于市場(chǎng)預(yù)期支撐的高端房源，其價(jià)格將有可能產(chǎn)生松動(dòng)。
目前，還有很多想買(mǎi)房的人在觀望等待，希望在兩會(huì)之后，房地產(chǎn)調(diào)控政策能夠更加嚴(yán)格而促使房?jī)r(jià)回調(diào)，但專家認(rèn)為這種局面出現(xiàn)的可能性很小。對(duì)此，有專家建議，如果是自住需求，就不要幻想房?jī)r(jià)在未來(lái)會(huì)下降再出手，而要選擇合適的物業(yè)及時(shí)購(gòu)買(mǎi)，不必等待。
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