《理財周刊》：
從表面上看，新“國五條”細則矛頭直指二手房市場。其實不然，新政的意圖更多是著眼于穩(wěn)定市場預期、抑制投機性需求、控制房價過快上漲，目的在于長期抑制不合理購房需求，因此對新房市場也會產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。
新“國五條”細則落地
既出人意料，又在意料之中，新“國五條”細則趕在兩會之前正式對外公布。
仔細梳理此次新“國五條”細則不難發(fā)現(xiàn)，除了體現(xiàn)全面、細化等特點之外，調(diào)控力度再次加大。
二手房個稅的按照所得金額的20%征收，這被業(yè)界視為調(diào)控“加碼”的發(fā)力點。在此之前，二手房交易個人所得稅以兩種方式計征：一是按扣除購入成本后的所得額20%征稅；二是不能核實原值，按總額的1%～2%征稅。由于后者較輕，因此各地在二手房交易過程一般都按照1%～2%的簡易稅率方式征稅。
此外，“限購令”的升級，也被認為是調(diào)控力度加大的又一舉措。針對此前多數(shù)城市限購區(qū)域只涵蓋市區(qū)或中心城區(qū)，新“國五條”細則要求完善限購措施，首次提及限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域。同時要求，省級政府對房價上漲過快的未限購城市要實施限購，這意味著部分三、四線城市可能會納入限購范圍，因而限購城市數(shù)量將會大大增加。
還有就是差別化信貸政策也有可能會加碼，尤其是二套房貸。細則提到：房價上漲過快的城市，當?shù)厝嗣胥y行分支機構(gòu)可提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。雖然并未明確提出哪些城市要提高，但預計房價較高的一、二線城市收緊二套房貸的可能性較大。至于提高的幅度到底會有多大，目前尚未得到確切的說法，不過業(yè)界有傳聞稱，二套房貸首付比例最高有可能提高至七成，而利率上浮幅度也有可能會達到前所未有的130%。
此外，細則還在個人住宅信息聯(lián)網(wǎng)和引導開發(fā)商合理定價兩方面做出了相應的規(guī)定。個人住房信息系統(tǒng)對于房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機制的建立和完善將起到積極作用。另外，細則要求對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導，可暫不核發(fā)預售許可證書，這意味相關(guān)部門將會加強對開發(fā)商定價環(huán)節(jié)的行政干預。
“搶末班車”現(xiàn)象激增
新“國五條”細則的出臺，對市場產(chǎn)生了哪些影響呢？
最為突出的就是“搶末班車”現(xiàn)象涌現(xiàn)，一時間房產(chǎn)交易中心人滿為患。就在細則出臺之后的首個工作日，記者聯(lián)系滬上某知名中介經(jīng)紀人俞女士，她告訴記者自己正在交易中心陪客戶排隊辦理過戶手續(xù)。據(jù)俞女士介紹，此前買賣雙方都不急于過戶，但細則出臺之后擔憂未來有可能全額征收二手房個稅，所以決定趕在地方版細則出臺之前辦完過戶手續(xù)，以免稅費成本大漲而額外負擔更高的成本。
這種現(xiàn)象并非上海獨有。據(jù)了解，在北京、南京、武漢等地，都出現(xiàn)了星夜排隊等候過戶的情形。北京有市民為了能夠排到靠前的位置，晚上12點就來到交易大廳門口等候。
除了擔心稅費成本提高而加快辦理過戶手續(xù)外，還有部分人已經(jīng)支付意向金，并約定賣家“凈到手”的，也害怕憑空多出幾十萬元的稅費成本，所以抓緊時間趕在滬版細則出臺之前，完成過戶手續(xù)，以免出現(xiàn)變故。
新“國五條”細則的出臺，對買賣雙方的預期也形成了一定的影響。購房者小張原來準備考慮買一套小面積的二手房，但細則出臺之后，他改變了主意，轉(zhuǎn)而考察新房。“新房不用交個稅，買房成本小一些。”他如是說。也有賣家主動讓步以求盡快成交，有房產(chǎn)中介告訴記者，他手上有個之前咬定價格不松口的賣家，前兩天居然同意略微讓價，以便盡快出手以求落袋為安。
可以肯定的是，新“國五條”細則對市場的影響還不僅僅只是這些。業(yè)內(nèi)人士表示，不久之后二手房與新房價格倒掛現(xiàn)象將會更為明顯。漢宇地產(chǎn)市場研究部分析師張頎認為：“短時間內(nèi)，個稅新政難以被市場消化，大部分房東還是會將稅費成本轉(zhuǎn)嫁于購房者之上，從而導致二手房與新房價格倒掛。”
緊隨其后的將會是二手房市場交易量的急劇萎縮。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅，這對一線城市的二手房市場將會形成巨大的打擊。在他看來，二手房市場在經(jīng)過近期短暫的交易高峰之后，交易狀況會驟然降溫，并回到2012年年中平均水平。而我愛我家華東區(qū)域市場總監(jiān)于靜的判斷則更為悲觀，她認為有可能會導致二手房市場的突然“冰封”，以致房產(chǎn)中介公司重現(xiàn)新一輪“關(guān)門潮”。
雖然新政顯性矛頭指向為二手房領(lǐng)域，但這也并非意味著新房市場將能“坐收漁利”。專家指出，新政的意圖更多是著眼于穩(wěn)定市場預期、抑制投機性需求、控制房價過快上漲，最終目的在于長期抑制不合理購房需求，因此對新房市場也會產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。
避稅歪招使不得
在新政下，購房者又該如何應對呢？
稅費開支的增加，勢必會讓人自然而然想到各種避稅辦法，但首先必須明確的是，避稅歪招不可用。目前，網(wǎng)絡(luò)上開始流傳各種避稅辦法，但記者發(fā)現(xiàn)，這些避稅辦法近似于餿主意，適用性極弱。諸如有人提出以陰陽合同來進行避稅，這類方式此前就存在，但操作風險不小，比如買家未來出售房產(chǎn)時，可能要承受更高稅費的成本。此外還有網(wǎng)友提出以偽造欠債的方式來避稅，但這能否通過司法機關(guān)的調(diào)查，尚不得而知。更荒唐的是一種結(jié)婚、離婚方式，即買賣雙方都必須先離婚，然后各自與對方結(jié)婚，然后再離婚并各自復婚，通過這一眼花繚亂的過程，房屋產(chǎn)權(quán)歸屬隨之發(fā)生改變，最終實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的乾坤大挪移，看似可行，但是這種近乎兒戲的方式，又有誰敢去嘗試？
對于“以小換大”類型的改善型需求來說，目前要做的就是靜待地方版細則之后再做定奪。新“國五條”并未特別明確征稅對象，但有專家呼吁，對于出售唯一一套自住用房者，應該沿襲慣例納入減稅名單之中，以達到保護正常需求的目的。而如果地方版細則要求“一刀切”，此類需求則要做好換房成本增加的心理準備。
而對于賣家來說，是否還堅持抱著“凈到手”的想法來出售手中物業(yè)，則需三思而行了。如果還堅持以這種方式掛牌出售，則意味著要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上大幅提高掛牌價，如一套總價200萬元、個稅開支增加20萬元的公寓，必須得加價10%才能“抹平”稅費，而在市場預期已經(jīng)改變的大背景下，這樣的做法十有八九不會得到購房者的積極回應。因此對于急于出售物業(yè)的賣家來說，適當調(diào)整心理預期，可能是最為現(xiàn)實的做法。
至于選擇在近期集中過戶的買賣雙方，也應該提前約定好新政導致交易成本增加之后該如何處理的方式，以避免產(chǎn)生糾紛的風險。
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