海外置業(yè)持續(xù)升溫為哪般

《理財(cái)周刊》：

海外投資熱度不減，這是因?yàn)槭艿絿?guó)內(nèi)宏觀調(diào)控，以及自住、子女海外留學(xué)等各種因素影響所致。專家指出，國(guó)際上頂級(jí)城市豪宅，以及部分回調(diào)并完成筑底階段國(guó)家和地區(qū)的物業(yè)，都可以關(guān)注。

海外置業(yè)熱度不減

中國(guó)內(nèi)地居民海外置業(yè)的熱情仍然高漲。

記者了解到，目前北京、上海、深圳等一線城市，專門代理銷售海外物業(yè)的機(jī)構(gòu)數(shù)量在不斷增加。記者同時(shí)也觀察到，最近一段時(shí)間內(nèi)舉辦的各種形式的房展會(huì)上，海外物業(yè)數(shù)量也大量出現(xiàn)，甚至還曾出現(xiàn)海外物業(yè)展。這種現(xiàn)象的背后，是海外置業(yè)需求在不斷增加。

此外，新“國(guó)五條”的出臺(tái)，針對(duì)投機(jī)、投資性需求實(shí)施嚴(yán)控，這使得房產(chǎn)投資在內(nèi)地受到極大的限制，并導(dǎo)致民間資金為了尋找出路，轉(zhuǎn)而投向海外房產(chǎn)。

而從另外一個(gè)層面來看，中國(guó)富裕階層對(duì)房產(chǎn)的投資偏好，在內(nèi)地房產(chǎn)投資受限的前提下，也間接使得海外房產(chǎn)熱潮來得更加猛烈。萊坊亞太區(qū)研究部主管Nicholas Holt表示，雖然他們的研究團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)內(nèi)地的富裕階層在尋找投資回報(bào)更高的項(xiàng)目，但是房地產(chǎn)仍然會(huì)在他們的投資組合中占到25%以上的比例。

當(dāng)然，目前內(nèi)地投資者購(gòu)置海外房產(chǎn)仍然以移民、子女就讀、度假等需求為主。當(dāng)然，還有部分投資者把前往海外投資房產(chǎn)當(dāng)做一種避險(xiǎn)性投資。如倫敦和紐約的頂級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)正成為包括中國(guó)在內(nèi)的全球投資者的避風(fēng)港。中國(guó)投資者的影響力不小，正帶動(dòng)?xùn)|南亞、澳洲和新西蘭等國(guó)家和地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲。國(guó)際頂級(jí)房地產(chǎn)咨詢公司萊坊國(guó)際（以下簡(jiǎn)稱“萊坊國(guó)際”）提供的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，隨著中國(guó)資本的涌入，雅加達(dá)的豪宅價(jià)格在去年上漲了38%，巴厘島和奧克蘭也分別上漲了20%和12.7%。

置業(yè)方向有所不同

從世界各地區(qū)政府的政策層面來看，其對(duì)房產(chǎn)投資方面的干預(yù)也有所增強(qiáng)。呈現(xiàn)出有保有壓的態(tài)勢(shì)。對(duì)于受金融海嘯影響明顯的歐美國(guó)家來說，基本上持鼓勵(lì)態(tài)度。就如美國(guó)來說，在此之前非本國(guó)人士如果在沒有信用記錄的情況下，很難獲得銀行貸款。但在之前不久，美國(guó)對(duì)此作出了調(diào)整，即使沒有信用記錄，同樣也可以申請(qǐng)貸款。此外，包括英國(guó)、西班牙等在內(nèi)的歐美國(guó)家，也鼓勵(lì)海外資金購(gòu)置本土的房產(chǎn)。

當(dāng)然，也有一些地區(qū)采取了抑制需求的措施。動(dòng)作最大的是中國(guó)香港地區(qū)，其措施包括取消投資房產(chǎn)定居計(jì)劃，征收額外印花稅等；還有加拿大在之前就大大削減了移民的名額，這在一定程度上使得內(nèi)地投資者的投資熱情大大降低。

此外，內(nèi)地開發(fā)商正主動(dòng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外市場(chǎng)。在分析人士看來，內(nèi)地知名房企主動(dòng)走出國(guó)門，除了發(fā)展的需要之外，在另外一個(gè)方面，也是考慮到內(nèi)地蓬勃的海外投資需求。

從投資區(qū)域的選擇方面來看，投資者的注意力正向國(guó)際頂級(jí)城市集中。萊坊國(guó)際市場(chǎng)研究部有關(guān)人士表示，從全球范圍內(nèi)的財(cái)富流動(dòng)趨勢(shì)來看，正在向全球頂級(jí)城市，比如紐約、倫敦、巴黎等。萊坊國(guó)際預(yù)測(cè)，到2022年，個(gè)人資產(chǎn)超過3000萬(wàn)美元的高凈值人士將達(dá)到26萬(wàn)人。而從未來發(fā)展趨勢(shì)來看，隨著高凈值人士數(shù)量的增加，頂級(jí)城市的受關(guān)注程度會(huì)進(jìn)一步增加，這將成為抬升區(qū)域房?jī)r(jià)的一個(gè)不可忽略的因素。

除了投資房產(chǎn)外，萊坊國(guó)際還注意到，國(guó)際資本開始關(guān)注商業(yè)物業(yè)。預(yù)測(cè)結(jié)果顯示，中國(guó)香港的零售物業(yè)受內(nèi)地消費(fèi)者的帶動(dòng)，將會(huì)增值10%～15%，吉隆坡也會(huì)有6%左右的增幅。而倫敦和紐約的零售物業(yè)和寫字樓物業(yè)尤其受到全球投資者的青睞。

海外置業(yè)三大注意

相對(duì)內(nèi)地買房，海外置業(yè)的要求更高，所以投資者需做到謹(jǐn)慎行事。

萊坊中國(guó)區(qū)董事田雪認(rèn)為，海外置業(yè)要注意三個(gè)方面：其一是要注意做好功課。她不鼓勵(lì)投資者在完全不了解市場(chǎng)行情的情況下做出投資決定。而是建議投資者先學(xué)習(xí)半年時(shí)間之后，再考慮買不買。在她看來，不管出于何種目的，移民自住也好，或是純粹的投資、子女就讀也好，都必須根據(jù)自己的實(shí)際需求，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)有詳細(xì)了解，比如當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情、地緣政治、稅費(fèi)構(gòu)成、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、近年來的樓市發(fā)展情況等等。

其二是要選擇一家正規(guī)的合作機(jī)構(gòu)。大多數(shù)情況下，海外置業(yè)無(wú)法做到親力親為，而且由于對(duì)當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)也不是很了解，所以很多工作必須依賴中介機(jī)構(gòu)來完成。在這種情況下，好的合作伙伴能夠讓投資者省心省力。

必須當(dāng)心的是，一定不要把購(gòu)房與所謂的移民混為一談。據(jù)了解，之前市場(chǎng)上曾流傳，在部分歐洲國(guó)家買房即可獲得該國(guó)的移民資格。田雪提醒說，之前塞浦路斯曾推出購(gòu)房換5年居留權(quán)的措施，但這與移民完全是兩碼事。

投資海外房產(chǎn)，更不能以短炒的眼光來對(duì)待。業(yè)內(nèi)人士指出，海外國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)幾十年甚至上百年的發(fā)展過程，非常成熟，一般不會(huì)出現(xiàn)暴漲的情形，諸如年漲幅達(dá)到50%的情形更是不可能。所以在海外投資，必須具備長(zhǎng)期投資的心態(tài)，并且學(xué)會(huì)打理出租，獲得持續(xù)穩(wěn)定的收益。

至于哪些國(guó)家和地區(qū)值得關(guān)注？這需要根據(jù)具體的需求來進(jìn)行判斷。如果是出于子女就讀，那么包括美國(guó)、英國(guó)、澳洲等留學(xué)的熱門國(guó)家和地區(qū)可以作為首選。而如果是出于移民自住，包括新西蘭、澳洲等適宜居住的國(guó)家和地區(qū)選擇余地很大。但如果單純出于投資，研究機(jī)構(gòu)則給出了兩種選擇，一種是選擇值得“抄底”的國(guó)家如美國(guó)。有業(yè)內(nèi)人士指出，美國(guó)的房?jī)r(jià)受金融危機(jī)沖擊影響巨大，至今才完成筑底階段，所以未來會(huì)迎來爬升過程，因此現(xiàn)在進(jìn)入，可以享受到房?jī)r(jià)上漲帶來的收益。而另外一種就是選擇國(guó)際上富裕階層關(guān)注的熱門城市，萊坊國(guó)際預(yù)測(cè)指出，在2022年之前，包括倫敦、紐約、新加坡等城市和地區(qū)，將持續(xù)受到極大的關(guān)注，所以當(dāng)?shù)氐臉鞘?，尤其是豪宅市?chǎng)，仍然會(huì)備受關(guān)注。

表 受高凈值人士關(guān)注的全球前20個(gè)城市

資料來源：萊坊國(guó)際

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