一方面是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)指出“房地產(chǎn)調(diào)控措施效果凸顯”，及一線城市全面進(jìn)入“限價(jià)”時(shí)代，一方面卻又是3月份全國(guó)70個(gè)中大城市除溫州外，全線成交飄紅。加之樓市傳統(tǒng)銷售旺季的“五一”小長(zhǎng)假即將到來(lái)，消費(fèi)者不免困惑，樓市究竟將持續(xù)向好還是面臨逆轉(zhuǎn)噩運(yùn)？調(diào)控到底“意欲為何”？乃至心懷現(xiàn)在該不該出手的忐忑。
l 8個(gè)月后市場(chǎng)將“零庫(kù)存”？
在我看來(lái)，正由于目前處于市場(chǎng)與政策的博弈關(guān)鍵期，使得傳統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有時(shí)很難清楚反映后續(xù)可能的市場(chǎng)變化。譬如：截至3月底，20個(gè)典型城市新建商品住宅庫(kù)存量為7,224萬(wàn)平方米，其中的一、二、三線城市分別為2640萬(wàn)、2576萬(wàn)、2008萬(wàn)平方米，同比分別-12.2%、-9%及6.9%，環(huán)比分別是-3.3%、-1.6%及1.1%，總體同比減少6.4%，環(huán)比減少1.5%，創(chuàng)下17個(gè)月來(lái)的新低，且為連續(xù)3個(gè)月同比與環(huán)比兩項(xiàng)指標(biāo)均呈下滑之狀態(tài)。按此銷售進(jìn)度，20個(gè)典型城市之新建商品住宅在8個(gè)月后將出現(xiàn)“零庫(kù)存”的奇跡。事實(shí)上，放大到 100個(gè)主要城市來(lái)看，成交量幾乎也在3月份創(chuàng)造了2011年以來(lái)之新高！
l 既要“馬兒”跑，又要“馬兒”不吃草
在供給開(kāi)始萎縮，而需求卻明顯升溫，看似“形勢(shì)一片大好”的敏感時(shí)刻，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局跳出來(lái)表達(dá)“調(diào)控效果凸顯”的意見(jiàn)，招來(lái)一片罵聲，顯然是在情理之中的。
統(tǒng)計(jì)局的判斷也并非無(wú)的放矢，因?yàn)榧词沟谝患径热珖?guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)37.1%，銷售額增長(zhǎng)61.3%，但與1～2月份相較已有明顯回調(diào)，說(shuō)明“調(diào)控成果喜人”。
倘若以如此低的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)檢驗(yàn)、界定調(diào)控績(jī)效，則已從另一個(gè)側(cè)面顯示中央政策打壓之目的在“價(jià)”而不在“量”。事實(shí)上，自始至終中央發(fā)出的文件當(dāng)中，的確并未提及銷售量的問(wèn)題，而一直圍繞“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”這個(gè)主軸。問(wèn)題是一旦交易量持續(xù)走高，勢(shì)必對(duì)房?jī)r(jià)形成推升的動(dòng)力，那么如何能夠達(dá)成中央所希望看到的成交活躍而價(jià)位“基本穩(wěn)定”的悖論狀態(tài)呢？
l 不許價(jià)位“長(zhǎng)高”，只許成交“長(zhǎng)胖”
這就如同讓一個(gè)發(fā)育中的年輕人大量進(jìn)食，但只許長(zhǎng)胖不許長(zhǎng)高，這顯然是違反自然與市場(chǎng)規(guī)律的，哪怕是養(yǎng)豬也做不到！于是地方政府想到的“絕招”，就是限制高端房的進(jìn)場(chǎng)節(jié)奏，及控制房?jī)r(jià)上漲幅度與速度，亦即現(xiàn)在我們所看到的“限價(jià)”舉措。具體的做法包括：規(guī)定房屋的最高銷售價(jià)格、新開(kāi)盤項(xiàng)目的定價(jià)不超過(guò)區(qū)域均價(jià)、已開(kāi)盤項(xiàng)目定價(jià)不超過(guò)前期銷售平均價(jià)格、每月銷售價(jià)格不超過(guò)上月銷售均價(jià)等等，如果開(kāi)發(fā)商不“照表操課”、“照單全收”，面臨的“懲戒”是無(wú)法獲得預(yù)售許可！
如此一來(lái)，房?jī)r(jià)上漲速度看似受到扼制，但卻只是“治標(biāo)不治本”的表象，其可持續(xù)性面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。好有一比：學(xué)校（中央）舉辦減肥比賽（控制房?jī)r(jià)），某個(gè)40人的班級(jí)（眾樓盤）為了勝出，把超過(guò)140斤的5個(gè)學(xué)生（高端房）趕出教室，從而贏得競(jìng)賽（認(rèn)可）。問(wèn)題是這5個(gè)人仍是這個(gè)班級(jí)的學(xué)生，終究會(huì)“王者歸來(lái)”，老師（地方政府）玩弄的只是掩蓋事實(shí)、欺騙中央的障眼法而非真相！
l 欲降房?jī)r(jià)談何容易
從樓市角度來(lái)看依然如此，當(dāng)高端樓盤受到控制，需求轉(zhuǎn)向中高端以下樓盤，進(jìn)而形成高、中、低端各屋種之間彼此相互拉抬的效果，并刺激、生成消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)持續(xù)看好的預(yù)期心理。
因此，我判斷后續(xù)房?jī)r(jià)仍將維持“穩(wěn)中有升”的態(tài)勢(shì)，甚至完全不排除，一旦經(jīng)濟(jì)發(fā)生明顯衰退時(shí)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度的漲升。執(zhí)是之故，我建議目前屬剛性需求者，應(yīng)可擇機(jī)進(jìn)場(chǎng)。因?yàn)樵谕?、刺激?nèi)需、城鎮(zhèn)化、土地財(cái)政等各種條件成就下，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)五年之內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)，反倒是手頭上房屋超過(guò)三套以上的人，可采“以小換大”、“以遠(yuǎn)換近”的方式優(yōu)化資產(chǎn)，乃至可考慮“資產(chǎn)全球化布局”。畢竟，房產(chǎn)稅出臺(tái)的時(shí)機(jī)，亦已逐步成熟中。
