“代建第一股”綠城管理首份年報(bào)：歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)35.3%

杭州2021年3月23日 /美通社/ -- 3月22日，綠城管理（09979.HK）遞交了2020年業(yè)績(jī)“答卷”，上市后首份年報(bào)顯示了其作為中國(guó)“代建第一股”的底色。2020年，綠城管理完成全年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，同時(shí)隨著公司戰(zhàn)略布局中對(duì)投資類(lèi)公司及產(chǎn)業(yè)鏈上下游孵化業(yè)務(wù)的收益實(shí)現(xiàn)、公司組織架構(gòu)優(yōu)化及項(xiàng)目管理水平的不斷上升，去年全年公司綜合毛利率提升3.6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到47.8%；歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)35.3%達(dá)4.39億元；剔除上市費(fèi)用后的歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)39.4%達(dá)4.69億元。

作為服務(wù)屬性的輕資產(chǎn)公司，綠城管理無(wú)負(fù)債且現(xiàn)金流充足，報(bào)告顯示，截至2020年末，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流達(dá)人民幣9.03億元，同比上漲645.9%。也許正是基于上述原因，綠城管理的年報(bào)還公布了資本市場(chǎng)少有的高派息政策。

相信伴隨中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資與開(kāi)發(fā)相分離的趨勢(shì)，代建模式的賽道將不斷拓寬，市場(chǎng)需求也會(huì)逐步擴(kuò)大。綠城管理憑借中國(guó)代建第一股的先發(fā)優(yōu)勢(shì)和規(guī)模效應(yīng)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步夯實(shí)，有望成為亞洲最大的項(xiàng)目管理公司。

識(shí)局者生

近幾年，隨著“房住不炒”、“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”、“三條紅線”等監(jiān)管的不斷升級(jí)，出現(xiàn)了土地成本過(guò)高、融資環(huán)境收緊導(dǎo)致房企資金壓力上升等情況，房企在追求規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的需求也越來(lái)越大。與過(guò)去傳統(tǒng)資本密集型房企的開(kāi)發(fā)模式相比較，憑借品牌和管理作為主要輸出的輕資產(chǎn)模式無(wú)負(fù)債，不受金融去杠桿影響，安全性較高，可帶來(lái)更佳的盈利水平及更高利潤(rùn)率。在此背景下，代建模式以其“輕資產(chǎn)屬性”成為了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的最佳選項(xiàng)。

與此同時(shí)，受到供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等政策影響，質(zhì)量提升、服務(wù)升級(jí)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然主題。尤其此次疫情之后，購(gòu)房者對(duì)居住品質(zhì)提出更高要求，市場(chǎng)呼喚專(zhuān)業(yè)的服務(wù)商，優(yōu)質(zhì)代建企業(yè)價(jià)值凸顯。

縱觀當(dāng)下，監(jiān)管部門(mén)針對(duì)三舊改造、城市更新的政策持續(xù)落地，2020年政府報(bào)告提出全年新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬(wàn)個(gè)目標(biāo)。以存量空間改造為主的內(nèi)涵式增長(zhǎng)，成為城市發(fā)展新趨勢(shì)。土地獲取及使用方式的變化，帶來(lái)了房地產(chǎn)商業(yè)格局的重構(gòu)，政府、金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，城市更新將成為核心城市的主要開(kāi)發(fā)模式，服務(wù)型企業(yè)由此崛起。

綜合而言，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理紅利趨勢(shì)明顯，服務(wù)型企業(yè)的價(jià)值逐步凸顯。作為品牌溢價(jià)高、開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)及專(zhuān)業(yè)程度高的服務(wù)型企業(yè)，綠城管理以其模式的獨(dú)特性和領(lǐng)先性成為房地產(chǎn)輕資產(chǎn)稀缺標(biāo)的，價(jià)值仍待挖掘。

破局者存

作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的破局者和解題者，2020年，綠城管理繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先的強(qiáng)勁勢(shì)頭，展現(xiàn)了“代建第一股”的王者成色。基于豐富的業(yè)務(wù)模式、全國(guó)性的規(guī)模布局、按需定制的服務(wù)體系及多元化的客戶(hù)結(jié)構(gòu)，公司在市場(chǎng)的劇烈變化中，實(shí)現(xiàn)了年度銷(xiāo)售新高及新拓項(xiàng)目貨值新高，整體項(xiàng)目規(guī)模保持行業(yè)第一。

2020年全年，公司新拓代建項(xiàng)目的合約總建筑面積達(dá)18.7百萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)約16.8%；新拓代建項(xiàng)目代建費(fèi)預(yù)估58.1億人民幣，較去年同期增長(zhǎng)約22.3%。公司現(xiàn)有代建業(yè)務(wù)存量就可以確保未來(lái)三年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的可持續(xù)增長(zhǎng)。

報(bào)告顯示，截至2020年12月31日，公司管理項(xiàng)目覆蓋89座城市；項(xiàng)目數(shù)量由去年同期的260個(gè)增加至296個(gè)；合約項(xiàng)目總建筑面積76.1百萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)12.7%；在建面積40.5百萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)8.0%；全年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額745億，同比增長(zhǎng)12.2%。

顯著的規(guī)模效應(yīng)，將成為綠城管理持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的重要驅(qū)動(dòng)力。與此同時(shí)，公司戰(zhàn)略化的城市布局也將進(jìn)一步夯實(shí)利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。多年來(lái)，綠城管理堅(jiān)持全國(guó)化、規(guī)?；季?，同時(shí)持續(xù)鞏固核心城市群。根據(jù)年報(bào)區(qū)域布局顯示，公司主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域項(xiàng)目建筑面積合計(jì)達(dá)64.9百萬(wàn)平方米，占整體總建筑面積76.1百萬(wàn)平方米的85.2%，可售貨值合計(jì)3482億人民幣；其中，在具有強(qiáng)大代建開(kāi)發(fā)潛力的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，公司分別擁有總建筑面積41.8百萬(wàn)平方米、15.6百萬(wàn)平方米，占整體總建筑面積的55.0%和20.5%。

此外，在全國(guó)化布局的助力下，綠城管理建立起了結(jié)構(gòu)多元、不斷擴(kuò)展的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)群，將有力提升公司穿越周期的韌性。目前，公司委托方類(lèi)別包含私企、國(guó)企、政府及金融機(jī)構(gòu)四大類(lèi)，在當(dāng)期在建面積結(jié)構(gòu)中，歸屬于前三大類(lèi)委托方的項(xiàng)目占比分別為28.3%、40.5%、31.2%。公司持續(xù)且長(zhǎng)久地做政府和國(guó)企好伙伴的戰(zhàn)略思維及決心，也為公司未來(lái)業(yè)績(jī)穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

掌局者贏

一直以來(lái)，綠城管理都以打造“全價(jià)值鏈的代建業(yè)務(wù)平臺(tái)”為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要目標(biāo)。目前，綠城管理已經(jīng)形成主營(yíng)業(yè)務(wù)與產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)相互賦能、相互導(dǎo)流的多元業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。其2020年度商業(yè)代建項(xiàng)目、政府代建項(xiàng)目以及設(shè)計(jì)/咨詢(xún)等其他服務(wù)的收入占比分別為72.4%、17.1%及10.5%，這個(gè)結(jié)構(gòu)已充分反映出綠城管理的經(jīng)營(yíng)特色和轉(zhuǎn)型決心。

作為中國(guó)代建行業(yè)的第一股，綠城管理始終扮演著“先行者”和“引領(lǐng)者”的角色。自2020年7月上市以來(lái)，公司策劃多起行業(yè)大事件，體現(xiàn)了其在代建領(lǐng)域的遠(yuǎn)大布局，將夯實(shí)其行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定者的地位。

去年12月份，綠城管理作為發(fā)起者牽頭成立輕資產(chǎn)聯(lián)盟籌建會(huì)，聯(lián)合中原建業(yè)、雅居樂(lè)房管、金地管理、當(dāng)代綠建及華潤(rùn)5家代建領(lǐng)軍企業(yè)，致力于通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，拓寬行業(yè)賽道，通過(guò)協(xié)同效應(yīng)創(chuàng)造更大價(jià)值。該聯(lián)盟將于今年正式揭幕，并將共同推出行業(yè)藍(lán)皮書(shū)等重大舉措。

與此同時(shí)，基于“做大產(chǎn)業(yè)鏈”的既定戰(zhàn)略目標(biāo)，2020年公司繼續(xù)孵化產(chǎn)業(yè)鏈上下游公司，重點(diǎn)收并購(gòu)輕資產(chǎn)模式、利潤(rùn)率高、且能增強(qiáng)公司核心能力的產(chǎn)業(yè)鏈公司，著力打造“第二增長(zhǎng)曲線”。綠城管理于今年1月召開(kāi)的產(chǎn)業(yè)鏈大會(huì)暨戰(zhàn)略合作公司簽約儀式，充分體現(xiàn)了這家公司“共建、共享、共榮”的平臺(tái)理念。也正是這種理念，已回報(bào)公司以收益：2020年，綠城管理的產(chǎn)業(yè)鏈孵化的投資收益實(shí)現(xiàn)大幅提升至人民幣46.0百萬(wàn)元。

有機(jī)構(gòu)專(zhuān)家表示，目前代建業(yè)務(wù)占中國(guó)商品房銷(xiāo)售比例僅為2%-4%，未來(lái)3年將保持20%以上的復(fù)合增長(zhǎng)率，市場(chǎng)空間巨大，代建未來(lái)增長(zhǎng)率將領(lǐng)先整體房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)應(yīng)PE值將比肩物業(yè)股。而綠城管理有望憑借其領(lǐng)導(dǎo)地位及對(duì)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的精準(zhǔn)把控，進(jìn)一步享受稀缺標(biāo)的的價(jià)值紅利。