廣州2023年1月13日 /美通社/ -- 高力國(guó)際指出:在2022年末之際,當(dāng)廣州市政府率先提出更積極的防疫政策,儼然已為市場(chǎng)注射了"強(qiáng)心劑",市場(chǎng)活力隨之被激發(fā)。除此之外,中共中央國(guó)務(wù)院在近期印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》(以下簡(jiǎn)稱《綱要》)提出要激發(fā)消費(fèi)活力,擴(kuò)大內(nèi)需。被壓制的市場(chǎng)消費(fèi)潛力,預(yù)計(jì)在明年全面釋放。當(dāng)政策暖意提振市場(chǎng)信心后,樓宇經(jīng)濟(jì)有望在2023年迎來(lái)復(fù)蘇。
四季度凈吸納已扭轉(zhuǎn)正,消費(fèi)品和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)成為租賃需求動(dòng)力
本季度,市場(chǎng)凈吸納量約達(dá)三萬(wàn)平方米,符合三季度時(shí)做的回正預(yù)判。但市場(chǎng)去化水平主要依賴越秀子市場(chǎng)一個(gè)新入市項(xiàng)目的預(yù)租拉動(dòng),如扣除新增預(yù)租體量,季內(nèi)去化約一萬(wàn)平方米。受季內(nèi)疫情封控影響,市場(chǎng)壓抑的需求仍未能釋放。但CBD珠江新城市場(chǎng)需求表現(xiàn)出韌性,主要來(lái)自專業(yè)服務(wù)類行業(yè)。據(jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì),除新入市的項(xiàng)目外,目前珠江新城近90%的優(yōu)質(zhì)樓宇空置率依舊保持在10%以下。高力國(guó)際從2022年四季度租賃需求中發(fā)現(xiàn),消費(fèi)品類租賃需求的活躍度在回升,消費(fèi)品和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)是租賃的主要需求動(dòng)力,共占比超50%,而互聯(lián)網(wǎng)科技類的租賃熱浪較今年前三季度有明顯收縮。季內(nèi),盡管全市租金下降幅度較第三季度有所收窄,但所有子市場(chǎng)租金均未能實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng),凈有效租金環(huán)比下降1.7%。得益于新項(xiàng)目的大量預(yù)租以及存量項(xiàng)目去化,空置率較上季度并無(wú)明顯變化,維持在15.0%。
在當(dāng)前空置率上升壓力較大的情況下,高力國(guó)際建議業(yè)主方可以對(duì)樓宇的硬件配套進(jìn)行升級(jí)以增加自身的樓宇價(jià)值。據(jù)近期發(fā)布的《綱要》,提倡要大力發(fā)展節(jié)能低碳建筑,預(yù)計(jì)綠色低碳建筑會(huì)是未來(lái)發(fā)展的重要方向。除此之外,部分業(yè)主可對(duì)租戶提供更多的增值服務(wù),如推出定制化裝修服務(wù),讓租戶獲得"拎包入住"的體驗(yàn)。
2022全年甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)回顧
市場(chǎng)需求:整體市場(chǎng)觀望情緒濃厚,降本增效是貫穿全年主旋律
2022年是廣州寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)充滿挑戰(zhàn)性的一年,租賃需求較往年有明顯放緩。在與2021年新增供應(yīng)相差無(wú)幾的情況下,去化水平僅約為去年的1/3。降本增效是貫穿全年的主旋律,租戶在租賃決策上保持較為謹(jǐn)慎態(tài)度,觀望氛圍濃厚。
互聯(lián)網(wǎng)科技、專業(yè)服務(wù)和金融行業(yè)是2022年的租賃主要需求來(lái)源,共占比超70%。其中,互聯(lián)網(wǎng)科技類企業(yè)需求較往年有所下滑,但其占比仍位居第一,近40%。值得注意的是,在當(dāng)前復(fù)雜的環(huán)境下,推動(dòng)了專業(yè)服務(wù)類行業(yè)的發(fā)展,從其細(xì)分領(lǐng)域上看主要來(lái)自律師事務(wù)所。
新增供應(yīng):全年新增供應(yīng)超50萬(wàn)平方米,主要來(lái)自琶洲子市場(chǎng)
2022年,全市新增供應(yīng)超50萬(wàn)平方米,高于過(guò)去十年年均新增供應(yīng)40萬(wàn)平方米體量,市場(chǎng)已進(jìn)入新一輪供應(yīng)高峰時(shí)期,預(yù)計(jì)將持續(xù)至2024年。今年,近50%的供應(yīng)來(lái)自琶洲市場(chǎng),推升全市甲級(jí)樓宇存量至690萬(wàn)平方米。而珠江新城和越秀子市場(chǎng)從今年開(kāi)始,會(huì)逐步進(jìn)入市場(chǎng)去化周期階段。
空置率:受新增供應(yīng)影響,空置率持續(xù)上升
全市空置率在今年累計(jì)上升5.7個(gè)百分點(diǎn),漲幅達(dá)過(guò)去十年的新高。除天河北市場(chǎng)外,所有子市場(chǎng)空置率均上升超4.0個(gè)百分點(diǎn)。其中,越秀市場(chǎng)空置率錄得最大漲幅,為6.8個(gè)百分點(diǎn),主要原因是區(qū)域市場(chǎng)樓宇的樓齡普遍較大,部分對(duì)硬件配套設(shè)施有較高需求的租戶會(huì)選擇外溢至其它子市場(chǎng)。而琶洲整體市場(chǎng)在今年表現(xiàn)平穩(wěn),在近30萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)下,空置率僅同比上升4.6個(gè)百分點(diǎn),個(gè)別優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在入市時(shí),已能達(dá)到40%的預(yù)租率。
租金:區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇,整體租金走勢(shì)承壓
受新增供應(yīng)及宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等綜合因素影響,市場(chǎng)租金整體走勢(shì)繼續(xù)下降,全市凈有效租金已連續(xù)四年下滑,并在今年跌幅超5.0%。CBD珠江新城租金在全年累計(jì)下降超5%,降幅為各子市場(chǎng)最大。盡管區(qū)域租金水平仍為全市最高,但其與非核心區(qū)的租金差在不斷縮減,區(qū)域間的競(jìng)爭(zhēng)在同步加劇。
高供應(yīng)背景下,短期內(nèi)空置壓力會(huì)繼續(xù)顯現(xiàn)
在優(yōu)化疫情防控的背景下,預(yù)計(jì)2023年市場(chǎng)需求會(huì)有所回暖。伴隨開(kāi)放經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的政策暖意,消費(fèi)勢(shì)頭大概率會(huì)在2023年拾級(jí)而上,預(yù)計(jì)消費(fèi)品行業(yè)需求也會(huì)隨之更加活躍。
展望2023年,在天河北及越秀子市場(chǎng)可租賃面積較少的情況下,高力國(guó)際預(yù)計(jì)明年的市場(chǎng)需求會(huì)更多的來(lái)自琶洲和珠江新城子市場(chǎng)。新一輪供應(yīng)高峰將持續(xù)至2024年,預(yù)計(jì)2023全年新增供應(yīng)為近70萬(wàn)平方米,其中琶洲市場(chǎng)的供應(yīng)占比90%。如新增供應(yīng)均能如期入市,廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓的存量將突破750萬(wàn)平方米。隨著疫情的影響逐步減弱,需求層面有望逐步回暖,但在高供應(yīng)影響下,預(yù)計(jì)全市空置率會(huì)被繼續(xù)推升3-5個(gè)百分點(diǎn),租金在短期內(nèi)大概率會(huì)繼續(xù)承壓。
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