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高力國際:廣州第三季度辦公樓市場,專業(yè)服務類需求首次超過互聯(lián)網科技

2022-10-28 09:00 7608

廣州2022年10月28日 /美通社/ -- 高力國際指出:進入三季度,廣州全市經濟運行延續(xù)穩(wěn)定恢復態(tài)勢,但整體增速較去年有所放緩,目前處于經濟回穩(wěn)提升的關鍵期。

市場去化不及預期 市場情緒保持謹慎樂觀

在宏觀經濟增速放緩的背景下,季內樓宇租賃成交活躍度也隨之減緩。租戶方對市場更多的采取觀望態(tài)度,并靜待市場經濟恢復明朗。本季度,租賃市場表現平淡,除了越秀和琶洲市場實現穩(wěn)定去化外,其它子市場表現均不及預期。高力國際研究部數據指出,市場整體凈吸納量約為-1.6萬平方米,主要依靠新項目的預租拉動。從存量市場看,珠江新城一家互聯(lián)網科技頭部企業(yè)完成搬遷至其總部,可租賃面積被正式釋放。部分租戶因降本增效,選擇搬遷至乙級樓宇或非核心區(qū)市場。疊加部分企業(yè)因自身業(yè)務收縮釋放出自用面積,致全市增加甲級可租賃辦公空間近4萬平方米。


從新增供應看,季內迎來珠江新城一棟甲級樓宇入市,為市場帶來約13萬平方米體量。因此,受存量項目可租賃面積的釋放及新增供應的影響,空置率環(huán)比上升1.9個百分點至15.2%。至此,全市空置率已連續(xù)三個季度維持在兩位數。其中,珠江新城受新增供應及頭部企業(yè)搬遷影響,空置率時隔五年首次突破10%。琶洲市場在無新增供應的情況下,空置率環(huán)比下降4.6個百分點,需求主要來源于游戲及電商行業(yè)。高力國際認為,在當前空置率上升壓力較大的環(huán)境下,不少業(yè)主以"穩(wěn)存量"的租賃策略為核心,主動挖掘有擴租意向的租戶及提前鎖定目標續(xù)約租戶,讓續(xù)約率維持在高位,以維持其競爭力。

季內,所有子市場的租金均呈現不同程度降幅。高力國際研究部數據指出,受新增供應及市場表現疲軟影響,今年前三季度全市租金已累計下降約4.1%,至157.2元每月每平方米。其中,珠江新城的租金在季內降幅最大,環(huán)比下降3.2%。區(qū)域內部分業(yè)主因階段性去化壓力而采取以價換量策略,降低報價或增加免租期。但同時高力國際也發(fā)現擁有優(yōu)質租戶和穩(wěn)定租戶結構的甲級樓宇,租金仍然表現出較強的韌性。

專業(yè)服務類企業(yè)租賃需求 首次超過互聯(lián)網科技類企業(yè)

據高力國際統(tǒng)計,季內大宗租賃成交(單個租賃成交面積超1,000平方米以上)活躍度較上季度上升約20%。值得關注的是,專業(yè)服務類企業(yè)租賃在季內表現亮眼,其需求在今年季度中首次超過互聯(lián)網科技類行業(yè),環(huán)比增長25%。

從其細分領域看,需求主要來源于聯(lián)合辦公專業(yè)服務和律師事務所類企業(yè)。當前,承壓的租金水平對于需要承租較大面積的聯(lián)合辦公服務方是較有吸引力的。而核心區(qū)的律所行業(yè)成交租賃較以往也有明顯的提升。季內,廣東省委深改委出臺《關于支持廣州市天河中央商務區(qū)建設"四個出新出彩"示范區(qū)的行動方案》提出要深化法律服務集聚區(qū)建設,2035年示范區(qū)要提升參與全球競爭與合作的實力。同時,區(qū)域迎來粵港澳大灣區(qū)國際商務與數字經濟仲裁中心落戶,將著力構建與國際接軌的商事爭議多元解決機制,并致力推動以法制化為根基的市場營商環(huán)境。在政策環(huán)境的推動下,區(qū)域有望進一步升級成為粵港澳大灣區(qū)法律服務品牌集聚地。


互聯(lián)網科技產業(yè)依舊是拉動需求的主要動力,但其擴張速度較以往有所放緩。為了能讓互聯(lián)網科技產業(yè)走向更高質量且精細化發(fā)展,海珠區(qū)7月發(fā)布"8+1"產業(yè)扶持培育政策,涵蓋促進產業(yè)互聯(lián)網發(fā)展、游戲產業(yè)發(fā)展、樓宇園區(qū)評級措施等九大方面,旨在進一步激發(fā)市場主體活力,有目標的針對科技新興產業(yè)要素發(fā)展以及為數字經濟人才筑巢引鳳,海珠的"科技創(chuàng)新驅動"交響曲被再次奏響。伴隨區(qū)域樓宇經濟政策的利好,琶洲的電商及游戲行業(yè)的需求也在本季度有所起色。

總存量即將突破7百萬方 空置率邁入"兩位數"時代

高力國際預計全年的新增項目將在四季度集中入市,為市場帶來近30萬平方米體量,主要集中在琶洲市場,屆時,廣州甲級寫字樓市場存量將突破700萬平方米。據高力國際統(tǒng)計,目前四季度入市項目的平均預租率已超30%,如新項目全部如期入市,高力國際預計季末市場去化水平大概率會回正。但市場情緒還需要時間恢復,如扣除新項目預租,預計去化水平不會出現強烈反彈。受新增供應及去化速度影響,預計全市空置率將進一步被推升,空置率會從2022年邁入"兩位數"時代。

盡管珠江新城在本季度空置率突破了10%,但隨著區(qū)域邁入低供應去化周期,預計空置率走勢會逐漸回落。而琶洲伴隨新增供應入市,在需求中性釋放的情況下,預計空置率會繼續(xù)爬坡。在全市經濟處于回穩(wěn)提升的關鍵期時,高力國際預計市場情緒將繼續(xù)保持謹慎樂觀,短期內,持續(xù)觀望的態(tài)度仍會是市場主旋律。

高力國際廣州公司董事總經理曾慶慶先生認為:"進入第三季度,廣州全市經濟運行延續(xù)穩(wěn)定恢復態(tài)勢。從行業(yè)的發(fā)展角度,我們看到廣州辦公樓市場不一樣的變化:專業(yè)服務類行業(yè)在今年季內的需求首次超過互聯(lián)網科技類企業(yè),其部分細分領域正在蓬勃發(fā)展,未來極有可能成為行業(yè)的中堅力量。在市場情緒保持謹慎樂觀的情況下,我們更需要具備明銳的市場角度來抓住機遇。"

消息來源:高力國際
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