收益總額逾人民幣4.3億元，分派收益率為13.1%
成功完成債務(wù)置換，進(jìn)一步控制融資成本
香港2023年3月30日 /美通社/ -- 招商局商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金（"招商局商業(yè)房托基金"或"房托"，香港聯(lián)交所股份代號：1503），宣布截至2022年12月31日止之全年業(yè)績。
招商局商業(yè)房托基金于報(bào)告年度的收益總額為人民幣431.7百萬元，較2021年收益減少人民幣1.1百萬元，主要是受疫情影響以及在年內(nèi)提供了超過3,600萬的租金減免。年內(nèi)，房托完成了債務(wù)置換，以低息人民幣貸款置換到期港幣債務(wù)，消除幣種錯配，穩(wěn)定匯兌表現(xiàn)，規(guī)避未來利率及匯率雙重風(fēng)險(xiǎn)。
此次每基金單位分派0.1307港元，實(shí)際分派率為7.0%。連同已支付的每基金單位中期分派0.1307港元，報(bào)告年度的每基金單位分派總額為0.2614港元，按2022年12月30日招商局商業(yè)房托基金收市價(jià)1.99港元計(jì)算，分派收益率為13.1%。
招商局商業(yè)房托基金的總借款凈額為人民幣4,053百萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為37.4%。該比率低于房地產(chǎn)投資信托基金守則（"房托基金守則"）所準(zhǔn)許的50%上限。負(fù)債總額（不包括基金單位持有人應(yīng)占資產(chǎn)凈值）占資產(chǎn)總值的百分比為62.6%（2021年年末：47.0%）。
招商局商業(yè)房托基金已取得一項(xiàng)上限4,500百萬港元的新境外貸款及一項(xiàng)人民幣100百萬元的新境內(nèi)貸款，兩項(xiàng)貸款為有抵押及將于2025年12月15日到期。于2022 年12月15日，招商局商業(yè)房托基金已從該新境外貸款中提取人民幣4,022百萬元（相當(dāng)于4,445百萬港元），以及從新境內(nèi)貸款中提取人民幣31百萬元，以償還先前的債務(wù)。上述債務(wù)置換，將原港幣貸款全部置換為固定利率的人民幣債務(wù)，消除收益與債務(wù)之間的幣種錯配，消除未來匯兌利率調(diào)整的壓力。
2023年，招商局商業(yè)房托基金將進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，調(diào)整債務(wù)年期，分散債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，抓住人民幣低息窗口，探索利用跨境人民幣進(jìn)一步降低存量債務(wù)成本的融資渠道。
于2022年12月31日，基金單位持有人應(yīng)占資產(chǎn)凈值為人民幣3,659百萬元或每基金單位人民幣3.24元，相當(dāng)于根據(jù)人民銀行于2022年12月30日公布的匯率中間價(jià)計(jì)算的每基金單位3.63港元。由于2022年其物業(yè)估值略微上漲，每基金單位的資產(chǎn)凈值下降的主要原因是人民幣對港元的貶值。
業(yè)務(wù)表現(xiàn)
于報(bào)告期間，整體物業(yè)組合的出租率由2021年底的87.7%，下跌至2022年12月31日的83.2%，降幅為4.5個(gè)百分點(diǎn)。在深圳五項(xiàng)物業(yè)中，蛇口網(wǎng)谷內(nèi)的三項(xiàng)物業(yè)在出租率方面有較大改善?；▓@城的資產(chǎn)升級改造工程對運(yùn)營產(chǎn)生了一定的阻礙，導(dǎo)致其出租率下跌18.3個(gè)百分點(diǎn)至72.2%。與此同時(shí)，新時(shí)代廣場受到高端寫字樓需求非常疲弱的影響，出租率下降7.9個(gè)百分點(diǎn)至84.0%。去年年中新收購的招商局航華科貿(mào)中心的出租率則保持在70%。
于2022年12月31日，較上一年末相比，除數(shù)碼大廈外，物業(yè)組合的現(xiàn)時(shí)租金有所提升。尤其是科技大廈，由一個(gè)主要租戶承租后，其現(xiàn)時(shí)租金提高了人民幣10.2元╱平方米以上，由此產(chǎn)生的溢出效應(yīng)惠及科技大廈二期，其現(xiàn)時(shí)租金增加了人民幣4.0元╱平方米。
網(wǎng)谷三項(xiàng)
科技大廈是其投資組合中的亮點(diǎn)，自從重大租戶（深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)醫(yī)院）進(jìn)駐以來，一直保持著令人滿意的運(yùn)營數(shù)據(jù)。其2022年出租率始終保持100%，同時(shí)租金單價(jià)亦步步上揚(yáng)。深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)醫(yī)院持續(xù)以較高租金從到期租戶手中承租，使科技大廈2022年底現(xiàn)時(shí)租金較去年底增長8.5%，達(dá)人民幣129.8元╱平方米。
科技大廈二期和數(shù)碼大廈在2022年的運(yùn)營數(shù)據(jù)也同樣有很大改善。它們的主要租賃目標(biāo)群體為中小企業(yè)，而在2022年疫情對中小企業(yè)造成強(qiáng)烈沖擊的情況下，科技大廈二期和數(shù)碼大廈的出租率卻實(shí)現(xiàn)了較大幅度增長至90.5%和85.9%，增長幅度分別為9.3個(gè)百分點(diǎn)和14.6個(gè)百分點(diǎn)?？萍即髲B二期的現(xiàn)時(shí)租金增長了3.4%。
管理人已經(jīng)在網(wǎng)谷三項(xiàng)物業(yè)搭建了良性的租戶循環(huán)，預(yù)計(jì)2023年的運(yùn)營將好于房托的其它物業(yè)。
新時(shí)代廣場
新時(shí)代廣場于2022年下半年的出租率出現(xiàn)下滑，自92.3%跌至84%，部分租戶在租約到期后未續(xù)約。在2022年下半年深圳受到新冠疫情反復(fù)沖擊，高端寫字樓需求萎縮，加上周邊新甲級寫字樓供應(yīng)，使得留住即將到期的原有租戶或?qū)ふ姨娲鈶糇兊梅浅Ｓ刑魬?zhàn)性。然而因退租的租戶租金單價(jià)較低，令其平均租金單價(jià)上升至人民幣184.4元╱平方米╱每月，較2021年底提升了2.8%。新時(shí)代廣場的大堂和公共區(qū)域的資產(chǎn)提升工程已完成，2023年管理層將把恢復(fù)出租率作為新時(shí)代廣場的主要經(jīng)營目標(biāo)，并考慮更有效更全面及更靈活地利用各方資源以改善經(jīng)營。
花園城
花園城于2022年，出租率由90.5%下降18.3個(gè)百分點(diǎn)至72.2%，主要受到兩方面原因影響：一是深圳疫情不斷地反撲，持續(xù)的沖擊使租戶倍受影響，選擇縮減規(guī)?；虿辉僮赓U鋪位；二是花園城的升級改造工程開工，工程分三個(gè)階段進(jìn)行，每一階段約三分之一的區(qū)域受到施工影響，使得一些租戶對續(xù)約遲疑。其中的部分鋪位空置，以期在改造工程完成后，引進(jìn)更加優(yōu)質(zhì)的新租戶。
招商局航華科貿(mào)中心
招商局航華科貿(mào)中心于2022年6月30日由招商局商業(yè)房托基金收購其多數(shù)物業(yè)權(quán)益，該物業(yè)位于北京繁華商業(yè)區(qū)。為應(yīng)對下半年新冠疫情不斷升級帶來的多重影響，物業(yè)出租運(yùn)營主要以維持穩(wěn)定，保障租戶正常使用為主。2022年12月31日的出租率較2022年6月30日略微下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至70.0%，現(xiàn)時(shí)租金不變，為人民幣319.3元╱平方米。預(yù)計(jì)其2023年將在中國經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)的基礎(chǔ)上，有望實(shí)現(xiàn)出租率增長。
展望
通脹持續(xù)，境外利息節(jié)節(jié)攀升，盡管加息預(yù)期幅度有所下降，但高企的美元利息仍然成為企業(yè)投資與發(fā)展的阻力。中國在2023年初放松了疫情防控政策，給市場帶來新刺激，市場預(yù)期向好，但經(jīng)濟(jì)修復(fù)需時(shí)，短期仍然較為波折。
商業(yè)地產(chǎn)市場動蕩，部分新興行業(yè)租戶，如生物醫(yī)藥等租賃需求有所提升，但也有部分行業(yè)租戶收縮租賃面積或退租。2022年大量商業(yè)項(xiàng)目因疫情推遲入市，2023年將迎來供應(yīng)小高峰。2023年租賃市場承壓，無論是寫字樓抑或是購物中心，租金單價(jià)和出租率都存在很大挑戰(zhàn)。
疫情期間，管理人積極改造和升級招商局商業(yè)房托基金的旗下物業(yè)，通過對物業(yè)的軟硬件的翻新及升級，提升其市場競爭力。深圳地鐵12號線受疫情影響工程有所延遲但最終在2022年末的順利開通，深圳物業(yè)的資產(chǎn)提升計(jì)劃也取得了階段性的成果。新時(shí)代廣場，科技大廈二期，數(shù)碼大廈均已完成升級，花園城南區(qū)亦在2023年1月15日完成升級工程，正式對外試營業(yè)，預(yù)計(jì)2023年末花園城將完成整個(gè)項(xiàng)目的升級改造。管理人冀花園城以全新形象推出市場，能為招商局商業(yè)房托基金創(chuàng)造更佳的收益及價(jià)值。
招商局商業(yè)房托基金主席及非執(zhí)行董事黃均隆先生表示："預(yù)期招商局商業(yè)房托基金六項(xiàng)物業(yè)在疫情后經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)的大環(huán)境下，疊加地鐵開通以及升級改造的因素，2023年將是一個(gè)經(jīng)營優(yōu)化、整固和提升的過程。中國的一線城市將持續(xù)吸引周邊城市的人才和客流，成為區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)中心，長遠(yuǎn)來看，將繼續(xù)支撐現(xiàn)時(shí)持有的深圳和北京物業(yè)的租賃的需求。管理人將密切追蹤市場情況，靈活調(diào)整經(jīng)營策略，確保旗下物業(yè)能持續(xù)創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的回報(bào)予基金單位持有人。"
黃均隆先生補(bǔ)充："管理人會不時(shí)審視招商局商業(yè)房托基金的資本結(jié)構(gòu)，望進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，探索利用跨境人民幣進(jìn)一步降低債務(wù)成本，為后續(xù)進(jìn)一步的資產(chǎn)收購做準(zhǔn)備。"
關(guān)于招商局商業(yè)房托基金
招商局商業(yè)房托基金為一個(gè)以單位信托基金形式組成的香港集體投資計(jì)劃，且已根據(jù)證券及期貨條例第104條獲認(rèn)可。招商局商業(yè)房托基金為主要以擁有及投資中國（包括香港及澳門，但不包括招商置地城市）的優(yōu)質(zhì)創(chuàng)收商業(yè)物業(yè)為目的而成立的房地產(chǎn)投資信托基金。其將首先專注于：(i)粵港澳大灣區(qū)（不包括兩個(gè)招商置地城市，即佛山及廣州），包含最初五處物業(yè)所在地；及(ii)北京及上海。招商局商業(yè)房托基金由房托管理人管理，其主要投資目標(biāo)為向基金單位持有人提供穩(wěn)定分派、造就長期可持續(xù)分派增長及提升招商局商業(yè)房托基金物業(yè)價(jià)值。
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