香港2023年9月1日 /美通社/ -- 招商局商業(yè)房托(1503.HK)近日發(fā)布2023年中期業(yè)績,期內(nèi)收益總額按年上升36%至2.38億元(人民幣?下同),每基金單位中期分派為0.0475 港元。在公布業(yè)績后,其股價全日下跌15%至1.4元。這或為三年保證派息后的市場反應(yīng)過度,原因如下:
首先,招商房托上半年派息為0.0475 港元,較去年同期實際分派的0.0771港元相比下跌了38%,對比之下落差顯著,對市場預(yù)期是個較大的沖擊。目前招商房托年化分派率為5.2%,較市場平均7%的分派率低1.8個百分點。
2022年北京大廈的并購貸款以及當(dāng)前激進加息大幅提高了利息支出,但2022年底招商房托已完成貸款幣種自港幣置換為固定利息3.55的人民幣貸款,使其擺脫了受匯率利率波動的風(fēng)險,招商房托更在業(yè)績發(fā)布當(dāng)日完成24億人民幣的貸款置換,固定利率從3.55%進一步下降至3.18%,可預(yù)見下半年利息成本將大幅下降。估計招商房托下半年收益將好于上半年,明年也將恢復(fù)增長。
其次,期內(nèi)其持有物業(yè)經(jīng)營表現(xiàn)出現(xiàn)下滑。6項物業(yè)中,花園城的出租率因封區(qū)進行裝修改造,按年急跌至53.2%,新時代和北京招商局大廈出租率均在80%以下。同時,租金也出現(xiàn)下滑。
運營表現(xiàn)不佳引發(fā)投資者對市場前景的憂慮。但出租率下降的主因是花園城封區(qū)進行裝修改造,部分商鋪離場導(dǎo)致其非正常及短暫的超低出租率。隨著年底花園城升級改造完成,整體出租率將回升至正常水平。
上述運營表現(xiàn)以及整體經(jīng)濟下行的影響,招商房托的物業(yè)組合估值下降1.23億元至94.24億元,令房托賬面虧損,凈資產(chǎn)下降。這是招商房托上市以來第一次較大幅度的減值,但實際上只是減值了1.3%,遠低于市場資產(chǎn)價值平均下降的幅度?;诜客械臉I(yè)務(wù)獨特性,投資者應(yīng)更注重分派,而不是利潤這個非現(xiàn)金流的指標(biāo)。估值下跌只令招商房托有息負(fù)債率輕微上升了0.8%,遠低于香港房托守則的上限,未有太大影響其未來收購能力,且招商房托所有貸款也已經(jīng)替換成人民幣固息貸款,未來匯率的變化不會對杠桿有任何影響。
花園城將于今年內(nèi)完成改造,以煥新面貌面市,預(yù)期出租率和租金水平將恢復(fù)至疫情水平。其他物業(yè)下半年表現(xiàn)亦有改善空間,估計下半年的表現(xiàn)將會好過上半年。因此,股價下跌主要為市場面對落差反應(yīng)過度。